房屋保養資訊
驗房師的職業操守

驗房師的職業操守

筆者是屬於HIABC註冊驗屋師學會(Home  Inspectors Association BC)的會員。所有HIABC的驗屋師都要遵守以下學會所規定的各項專業操守 (Code of Ethics) ﹕ 1. 驗屋師要依據自已的專業經驗和誠實的見解,去表達自已的意見。 2. 驗屋師的行為表現要忠實的對待每個顧客。 3. 驗屋師如果得不到顧客或代表人的同意下,不能透露任何相關驗屋的資料給其他人。 4. 驗屋師不能在相關的驗屋項目中,接受第三者的金錢或利益。除非得到各方面的人同意。 5. 驗屋師不能以直接或間接方式,接受或提供金錢和各種利益給第三者,而獲得驗屋業務。 6. 驗屋師要及時地透露自已在其他的商業上的利益給顧客知道,而這些商業上的利益可能會與驗屋有利益衝突。驗屋師不能讓這些商業上的利益影響其驗屋的品質。驗屋師也不能利用驗屋服務當作去獲得其他的利益的管道。 7. 驗屋師要盡一切努力去維持和改進驗屋專業的聲譽,對於其他有違背學會規定者,要舉報通知學會以謀求改善。

驗房範圍

驗房範圍

房屋買賣置產是人生的一項重大投資,因此很多買家在買房之前,多會詢問驗房師有關驗房的範圍及疑問。每個行業都有其行規及執行業務範圍,筆者是加拿大房屋檢驗師學會的所屬驗房師,因此驗屋的範圍均依照學會的章程驗房。 一般說來,不論是獨立住房、城鎮屋、公寓大樓及商用房屋,一次基本的驗屋大致包括以下10項目︰ 1. ROOF(屋頂)︰包括屋瓦現況、遮雨版、煙囪、天窗、屋頂通風管及金屬防水片。要是房頂太傾斜、太高等情形,不許可上去房頂時,會盡可能將樓梯靠在屋簷上檢驗房頂。 2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外牆面現況、簷溝排水、屋簷透氣版、落水管、門、窗、前後門廊、露台、擋土牆、基礎外牆現況、地面排水現況等。室外部份所需檢驗的項目比較繁多。 3. STRUCTURE(結構系統)︰包括內外牆是否龜裂、樑、柱、基礎是否滑動、屋頂構架是否變形等。 4. ELECTRICAL(供電系統)︰包括配電箱(卸下電箱蓋檢查內部電線、斷電器現況)、電燈、室內外插座及電路是否接線正確安全。 5. HEATING(暖氣系統):包括地熱系統、暖器爐、熱水鍋爐、熱水器、壁爐、熱水散熱器、牆角電熱器、送風及回風管道、廢氣排煙管等。 6. COOLING(冷氣系統):包括室內外機現況、壓縮機、散熱風扇、管線絕緣、接水盤及排水管排水是否良好。 7. INSULATION/VENTILATION(室內保溫及通風系統):包括室內保溫現況、閣樓、矮層空間(Crawl Space)及浴室通風現況。 8. PLUMBING(給水及排水管道系統):包括檢查給水及排水管道是否漏水、獨立水閥是否漏水、排水管排水是否緩慢、室內外水龍頭水壓是否正常、浴室洗浴設備及磁磚現況、馬桶是否鬆動有漏水等。 9. INTERIOR(房屋內部):包含內牆是否滲水、天花板是否有水痕、門窗是否變型有結露現象、樓地板是否傾斜由雜音、矮層空間是否潮濕滲水等。 10. APPLIANCES(電器用品)︰包含家裡的各類固定的電器(例如爐頭、抽油煙機、廚餘攪碎機、洗碗機、洗衣機、烘衣機等)是否工作正常。 由以上可知,一次完整的驗屋包含房屋的所有方面,這對於買家而言,是最好的方式來了解自己將要購買的房子。那麼,是不是有了驗屋就萬無一失呢?答案是否定的。客觀來講,驗屋的目的,是評定房屋的一個基本概況和工作現況,包括房屋各系統設備是否能正常工作。其檢查過程以目視為主並配合專業檢驗儀器為輔,再依據驗房師的豐富專業經驗判斷,一般一次驗房須約2~3 個小時(依屋齡、面積及現況而定)。在驗房過程當中,如果室外下雨、房頂積雪、房屋剛刷新油漆及室內擺設的傢俱和堆積的雜物等都會影響阻礙檢查,因此要求驗屋師在這麼有限的時間做到面面俱到,找出每一個問題,是不合實際的。況且有些隱藏性的問題是有季節性的,只有在冬季或夏季才會產生出來。因此大家要有這樣的心理準備,完整的驗屋不是一個保證,也不可能給顧客任何保證。但驗屋卻是一個以最少的花費,且能有最大程度了解房屋現況的最好途徑。驗屋就像作全身身體檢查一樣,醫生作完檢查後可全面性的,了解自己身體的機能,如果發現有問題,再找專科醫生就醫。 有些顧客也常問筆者說,驗房有沒有包含在牆內及樓板下的現況等。房屋檢驗是在現有的現況環境下執行,因此是不可能完美無缺的,其檢查之範圍是有受限制的。以下的內容是一般驗屋範圍所不包含的 (除非顧客與驗房師另有約定),提供給讀者了解: 1.房屋檢驗並不包括檢查隱藏在牆內、地板下或天花板下之問題與缺點,包括電線、結構、水管和保溫材料等,這些都是隱藏在正常下所不能到達的地方。 2.房屋檢查範圍並不包括隱藏在牆內、地下及天花板上對有人體有害的物料。 3.房屋檢驗並不會負責或評定房屋內的空氣品質。 4.房屋檢驗不會檢查或不負責有關埋藏在地下的油槽、污水處理槽或汽油槽。 5.房屋檢驗不包括以下的範圍:私人的供水和排水系統、游泳池、熱水浴缸(hot tub)、警報系統、室內對講機系統、自動灑水系統和太陽能系統等。 在驗屋的過程中,會根據您的房子給予相關的保養常識及維護注意事項。因為房子的維護和保養至關重要,它直接影響到房子的品質與使用年限。

房屋保養漫談(一)瀝青瓦

房屋保養漫談(一)瀝青瓦

房屋保養漫談(一)瀝青瓦(Asphalt Shingles)
撰文 : 楓葉驗屋 徐揚勝

溫哥華的嚴冬已過又是萬物甦醒發芽更新的季節,亦是捲起衣袖保養自己愛屋的好時機,因此筆者就以漫談的方式與各位讀者作一系列討論房屋保養的注意事項,首先我們先談房頂瀝青瓦。 瀝青瓦是很常見的一種屋瓦材料,它的外層由一層瀝青包裹著一層細碎石而成,此細碎石層是用來抵擋太陽光之照射,使瀝青瓦不會變脆而提早老化。 瀝青瓦的尺寸通常為12×36吋或13.25×40吋的大小,每片瀝青瓦含有三個小凸片。瀝青瓦鋪設時須有5吋或5.125吋的曝露長度露出在外面(曝露長度的距離很重要),其曝露長度取決於屋頂坡度及瀝青瓦種類和長度。一般瀝青瓦的使用年限通常為十五到二十五年,這是依據瀝青瓦每100平方呎之重量決定,目前市面上常見的有210磅,225磅,235磅等,愈重其使用壽命愈長。 瀝青瓦在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查瀝青瓦表面細碎石層是否有脫落現象:表面細碎石層因風吹雨淋(尤其在屋脊之位置),或是樹枝碰觸摩擦屋瓦,或是有人在屋瓦上面走動而脫落,建議紀錄脫落位置作為觀察重點,表面細碎石層脫落易使瀝青瓦變脆提早老化,須特別注意。 二、檢查瀝青瓦是否有鬆動掉落現象:瀝青瓦鬆動掉落通常是瀝青瓦之間的瀝青黏膠失去聯結力,在大風吹襲之下而產生,有此現象建議立即請專業人士修補固定之。 三、檢查瀝青瓦上是否有青苔:青苔會聚集水氣使瀝青瓦提早老化,通常閣樓(attic)之通風系統功能不彰時,瀝青瓦底部溼氣會偏高而造成此現象,建議以一份漂白劑與三份溫水混合並以人工方式用刷子直接刷除,不建議使用強力水壓(power wash)之方式清洗,因為容易對屋瓦造成傷害。 四、檢查瀝青瓦是否破損裂開:瀝青瓦破損裂開一般為外物撞擊所形成,或是屋瓦在施工時釘得太緊造成局部小裂縫,在強風吹拉之下造成破損裂開,建議請專業人士換新。 五、清除所有堆積在屋瓦上之樹枝落葉,如有樹枝碰觸摩擦屋瓦,請修剪樹枝。 六. 檢查瀝青瓦每片小凸片之間的間距是否有擴大現象:當瀝青瓦老化時,每片小凸片之間距會有擴大趨勢,因為瀝青瓦老化時每片小凸片尺寸會縮短而使得每片小凸片間距加大。當屋瓦老化面積達到房頂總面積 15%以上時,建議重新更換新房頂。

房屋保養漫談(二)木頭瓦

房屋保養漫談(二)木頭瓦

房屋保養漫談(二)—木頭屋瓦(Wood Shingles)
撰文 : 楓葉驗屋 徐揚勝

木頭瓦亦是一種很常見的屋瓦材料,通常使用在斜屋頂上,亦常見把木頭瓦當做外牆材料使用,使建物外觀更具特色。一般木頭瓦的使用年限為二十年至三十年。 木頭瓦有四個等級,一般屋瓦使用第一級或第二級。第三級或第四級使用於次要建物上,如室外儲藏室(shed)之屋頂。 木頭瓦主要是利用紅柏(red cedar)或白柏(white cyprus)樹種的木材,因為這兩種樹的心材不易腐爛與收縮,松樹與阿拉斯加扁柏也用於木頭瓦。木頭瓦的寬度各異,最大為14吋,最小為3吋。 木頭瓦在鋪設時,瓦與瓦之間應有1/4吋至 3/8吋的距離作為受潮時的膨脹空間,在每一層屋瓦之間的接縫應該距離下一層屋瓦的接縫處偏移至少1.50吋的距離,任何一層的接縫處不可與前一層的接縫處排列在同一直線上。 木頭屋瓦在一般保養上,要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查木頭屋瓦是否有彎曲翹起現象:木頭屋瓦若有彎曲翹起現象,一般是由於屋瓦所含有的溼氣在太陽造射之下,在乾燥過程中速率不均勻所致。如果閣樓的通風系統不好,不能加速排除屋瓦底部之溼氣,在太陽造射之下則容易形成此現象。屋瓦有彎曲翹起現象產生時,請聘請專業人員立即更換以免雨水由彎曲翹起底部滲透到閣樓內。 二、檢查木頭屋瓦是否有裂開:一片木頭屋瓦是由二根屋瓦釘釘住固定,如果有過多的屋瓦釘在一片屋瓦上,會限制了屋瓦的熱漲冷縮作用而造成屋瓦裂開。或者在已彎曲翹起的屋瓦上補上屋瓦釘使之平整亦會使屋瓦裂開。若裂開的屋瓦會鬆動掉落或屋瓦裂開處與下層屋瓦的間隔縫在同一條線上時,請立即更換,以免雨水滲進閣樓內。 三、檢查木頭屋瓦是否有木節疤(knot)在上面:如有這表示木頭瓦是第三級或第四級的品質,不適用於一般屋頂,建議更換新的第一或二級屋瓦。 四、檢查木頭屋瓦在屋脊處是否有分開:木頭屋瓦在屋脊處受風吹雨淋,屋瓦分開之機率高,要仔細觀察,如有此狀況請立即換新。 五、檢查木頭屋瓦上是否有青苔:青苔會聚集水氣使屋瓦提早老化,通常閣樓(attic)之通風系統功能不彰時會造成此現象,建議以一份漂白劑與三份溫水混合並以人工方式用刷子直接刷除,不建議使用強力水壓(power wash)之方式清洗,因為容易對屋瓦造成傷害。 六、清除所堆積在屋瓦上的落葉,以免阻礙排水,並聚集水氣滋生青苔。 七、檢查最上層房頂排水簷溝或排水管連至下層房頂之排水路徑其周邊屋瓦狀況,是否有沖刷磨損或雨水滲透至閣樓的現象:若有則請更換磨損之屋瓦並建議設置屋頂落水管延伸至下層簷溝中,減少雨水沖刷屋瓦而造成破壞。

房屋保養漫談(三)露台

房屋保養漫談(三)露台

房屋保養漫談(三)—露台(Decks)
撰文 : 楓葉驗屋 徐揚勝

露台(Deck)是一種抬高於地面無屋頂並與住宅連接的平台,其台面通常用有間隔的木材構件建造,可讓雨水從木材間隔空隙通過排至地表面,或者是在露台樓板面上鋪設一層防水材質的覆面材料。 露台如果有高於地面有三個台階高度時,就須在露台周邊設置手扶欄杆以防止有人跌到地面而受傷。露台在設置上要考慮其底部溼氣通風,因此其高度不宜太低或直接接觸地表面。 露台在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查露台各木構件是否鬆動或損壞:包含(1)手扶欄杆是否鬆動。(2)支承樑(beams)或格柵樑(joists)是否有翹曲轉動現象,形成結構上之不安全。(3)支承柱直接與地面接觸的位置,其木頭是否有腐爛情形。(4)支承樑或格柵樑直接與房屋交接處的支承版(lodger)是否鬆動傾斜。因露台直接與房屋接連在一起,會因為房屋基礎版的不均勻沉陷或冬季下雪低溫使房屋與露台周邊土壤結冰膨脹的隆起現象,使房屋與露台之間有相對位移產生,兩者之間會產生拉扯作用力而導致結構上的不安全。 二、檢查露台覆面木板(deck board)是否有青苔:露台通常會擺設盆景或堆置物品,其與覆面木板接觸周圍區域容易聚集水氣而滋生青苔,使露台覆面木板提早老化。 三、檢查覆面木板與外牆交接處是否有水滲透進入室內情形:如果覆面木板是與房屋木構造之牆體接合(不是混凝土牆),且上方沒有屋簷保護時,要特別注意觀察否有水滲透進入室內情形。 四、檢查是否有釘頭冒出於覆面木板及釘頭生鏽情形:釘頭冒出於覆面木板會影響行走之安全性,釘頭生鏽請刮除鏽後再於釘頭處打膠(caulking)保養。 五、如果覆面木板有鋪設覆面鋪材時請檢查每一片覆面鋪材之交接面是否裂開或有磨損之情形。

房屋保養漫談(四)簷溝

房屋保養漫談(四)簷溝

房屋保養漫談(四)—簷溝及落水管(Gutters and Downspouts)
撰文 : 楓葉驗屋 徐揚勝

在加拿大住宅中使用簷溝及落水管排放雨水是很普遍的。簷溝及落水管的設置可以大大的減少房屋外圍基礎附近的地下水,因此為房屋基礎防漏提供了額外的保護。 簷溝可分為嵌入式(built-in)及外掛式二種。嵌入式簷溝設置於屋簷底部上方,通常由單層防水材料鋪設作內襯,再以透氣蓋板封底而成,所以從外觀上看不出來。 外掛式的金屬簷溝有連續的、單片式的或是不同長度的,為了適應安裝的要求有多種尺寸和角度的落水管連結件和彎管等配件可供使用。 落水管有長方形或圓形。金屬落水管通常呈波紋狀以增加強度,這樣的落水管在結冰時產生爆裂的可能性較小。落水管用繫帶和鉤固定在外牆上,每十呎長的落水管至少需要二個鉤或繫帶。如落水管不與雨水下水管相連接時,應該採用延長的彎管或導水石板(Splash block),將雨水引離基礎牆外4至6呎。而且地面之坡度應確保能將水正確地排離建物及其周圍地面。 簷溝及落水管在一般的保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、目視檢查嵌入式簷溝下方之透氣板是否有水痕或水滴下來:若有就表示簷溝 有漏水了。很有可能是內襯材料之交接縫鬆開了,或是簷溝之洩水坡度有問 題不能排水使得水滿出了溝簷。如果是內襯材料的問題,可以買一瓶瀝青黏 膠塗抹在內襯材料之交接縫處。如果是洩水坡度的問題,立即請專業人員評 估處理方式。 二、檢查簷溝之洩水口是否被落葉或青苔阻塞。 三、檢查簷溝是否很穩固地固定在屋頂封簷板上。 四、檢查簷溝與落水管交接處及落水管在轉彎交接處是否有水滲出。 五、檢查落水管之繫帶是否鬆動:此情況在大風吹動之下會左右擺動刮傷牆面,甚至整支落水管掉落。 六、檢查落水管與雨水下水道連接處之蓋板是否損壞或是被埋至土中:此情況易 使雜物或地表面土及砂石進入雨水下水道,阻礙排水功能,甚至整管阻塞, 到了雨季時則地下室或Crawl space會有滲水潮濕現象。

房屋保養漫談(五)磚造煙囪

房屋保養漫談(五)磚造煙囪

房屋保養漫談(五)—磚造煙囪(Chimneys)
撰文 : 楓葉驗屋 徐揚勝

一般而言,屋齡超過二十年以上的獨立屋其煙囪多為磚造且其多樣造型的煙囪確實替房屋外觀增添幾分特色。 煙囪的主要構件包含有基礎版、排煙道、排煙道內襯護片、煙囪頂冠蓋(chimney cap)及清潔口。磚造煙囪因為整體重量很重且在大風吹襲或地震作用之下需要有足夠的抗傾倒能力,因此必須建築在混凝土基礎版上,基礎版之尺寸須適當以支撐煙囪的載重及傾倒力矩。 排煙道是一個垂直的立井,可將壁爐燃燒所產生之廢棄透過排煙道排放至室外大氣之中。單一排煙道可供同一層中的一個或多個電器設備使用(例如一個鍋爐和熱水器)。如果一個煙囪有多個排煙道時,則排煙道之間應該使用至少三吋厚的實心磚或混凝土塊來分隔。排煙道應超出屋頂足夠的高度,以避免因亂流造成廢氣氣流倒灌。在靠近排煙道底部應有一個金屬的清潔口和閘門,以方便清掃煙囪的煤灰。 排煙道之內襯護片通常由長方形上釉黏土管組成,內襯護片須向上延伸且超出煙囪頂冠蓋有四至五吋高。 煙囪頂冠蓋是用混凝土製成,須由煙囪磚塊最頂部向四周延伸漸縮且須超出煙囪外牆至少二吋,以形成一個滴水簷。 磚砌煙囪一般保養注意事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查煙囪室外砌磚面是否有龜裂:磚及水泥砂漿會因氣候變化或老化而產生細微裂縫,在冬季時此細微裂縫會吸附過多水分,在低溫結冰時體積會膨脹而變成更大的裂縫,進而影響煙囪穩定性,如有此現象建議請專業人士做進一步的評估。煙囪裂縫如不妥善處理,在冬季使用壁爐時,室外之冷空氣會經由裂縫進入煙囪內使排煙道溫度降低,如此一來壁爐燃燒產生的廢氣其排出室外的動能會降低,所以部分燃燒廢氣會溢入室內,影響室內人員的生命安全。 二、檢查煙囪基礎版是否有龜裂或傾倒現象:煙囪基礎版會因大風吹襲、地震作用而傾斜。煙囪周邊土壤若含有過多水分時,會在低溫結冰時膨脹而產生不均勻隆起現象,也會使基礎版龜裂或傾倒,如有此現象建議請專業人士做進一步的評估。 三、檢查煙囪頂冠蓋與內襯護片之間的水泥砂漿或防水膠是否有老化、滲水現象:砂漿或防水膠老化容易使雨水滲透到室內。如有此現象請重新打膠(caulking)。 四、檢查煙囪與房頂交接處的金屬擋水片(flashings)是否生鏽、鬆動、破損:若有此現象雨水很容易滲透到閣樓內,使周邊之木構材潮濕發霉。如有此現象建議請專業人士重新安裝金屬擋水片。 五、檢查是否有爬藤類植物依附在煙囪外牆上:爬藤類植物很容易吸附水氣, 使得磚及水泥砂漿提早破壞,因此有發現就要提早剷除。

房屋保養漫談(六)壁爐

房屋保養漫談(六)壁爐

房屋保養漫談(六)—壁爐(Fireplaces)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

在北美地區的房屋通常有壁爐的設置,但因其取暖的效率低,所以主要價值在於裝飾。目前常見的室內壁爐的燃燒室(fire box)大致有三種形式,一是以耐火磚建造,用來燒木材或天然氣,二是由金屬的內襯片製成用來燒天然氣的,三是工廠預製的壁爐等。 耐火磚造燒木材或天然氣的壁爐必須要有適當的室內空氣供應,以增強燃燒溫度,進而把燃燒所產生的廢氣排至室外,因此在使用上建議微開窗戶以提供燃燒所需之空氣。 耐火磚造壁爐其燃燒室正面開口大小與排煙道的比例約為10:1,依壁爐排煙道之內襯片材質及形狀而定。壁爐在爐喉處(燃燒室上方)有金屬製風量調節器(damper),可以手動調節其開口,以控制廢氣排至室外氣流大小。壁爐不用時,可關閉此風量調節器以減少室內熱空氣排到室外。為防止燃燒的火星飛濺,壁爐前方地面從壁爐開口向前延伸至少16吋,並向兩邊延伸8吋應舖設磁磚。 如果壁爐的燃燒室是金屬製的內襯片,其金屬製的內襯片須與周圍有一定淨間距以形成一個空氣循環腔。 工廠預製的壁爐有燒天然氣或用電加熱散熱片的,燒天然氣的預製壁爐其氣密性高,有直接通氣管道提供室外空氣供燃燒使用並且把燃燒產生的廢氣直接排放至室外。用電加熱散熱片的壁爐其加熱速度快並有火焰調節鈕(裝飾用)可調整其模擬火焰大小。 室內壁爐在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查壁爐排煙道是否有榴油(creosote)依附在上面:打開風量調節器,用手電筒由下往上照射,檢查是否有像柏油一樣黑色的沉殿物(榴油)依附在排煙道管壁上。榴油是由於燃燒潮濕的木頭或木頭燃燒不完全所產生的,其厚度超過1/8吋時,請聘請專業人員清除掉,否則繼續使用下去,容易引起火燒煙囪。 二、檢查壁爐燃燒室的耐火磚是否龜裂或鬆動:由於耐火磚的老化或燃燒的溫度過高,均會產生此現象。其龜裂或鬆動之處,在使用壁爐時會有大量高溫空氣及燃燒廢氣逸出,危害建物及使用者的安全,應立即請專業人員修補。 三、檢查金屬製的壁爐燃燒室是否變形:尤其是其四周焊接之處易受高溫燃燒而裂開,使火苗冒出。 四、檢查壁爐上方的爐台架是否變形:以室內空氣為燃燒用的壁爐在使用時,因為負風壓(例如開動抽油煙機或浴室排風扇造成室內空氣往外排放)或提供燃燒的空氣不足,使燃燒室火焰往外燒,而使得爐台架受熱變形。若有此現象請聘專業人員評估改善。 五、檢查工廠預製的壁爐是否變形及其玻璃是否裂開:由於過度的燃燒,溫度高昇而產生此現象,會導致燃燒之廢氣溢入室內影響身體安全。 六、檢查工廠預製的壁爐其室外通氣管道是否進氣及排氣正常:室外通氣管道有時會被樹木或堆積室外的雜物阻礙其進氣及排氣功能。 七、檢查燒天然氣的壁爐其天然氣是否有漏氣:一般家庭沒有專屬儀器檢驗,因此建議用鼻子嗅聞壁爐底座是否有天然氣溢出於天然氣銅製管道附近(尤其是管道接頭處),如有要立即關閉天然氣閥門(黃色的旋轉頭),請專業人員改善。 八、檢查燒天然氣的壁爐其火焰顏色是否為非常的黃色:燒天然氣的壁爐其正常火焰顏色為藍色火焰並於火焰前端略帶黃色。如果火焰是非常的黃色的即表示燃燒不是很完全,應立即請專業人員檢修。

房屋保養漫談(七)Stucco

房屋保養漫談(七)Stucco

房屋保養漫談(七)—灰泥粉飾牆(Stucco)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

灰泥粉飾牆(Stucco)是以水泥為其基底且很耐用的裝飾外牆,其外觀塗層色澤可依使用者的喜好而調配,在獨立屋是一種很常見的外牆裝飾面。灰泥粉飾牆基本上是由一層金屬網和二道抹灰層及一道裝修塗層組合而成。通常由波特蘭水泥和等級較好的細砂混合而成,並且加入熟石灰使之更具有可塑性。 灰泥粉飾牆在施工上,先在鋪有防潮紙的外牆板上釘上一層金屬網,再上第一層抹灰層約3/8吋厚,需嵌入於金屬網中。抹灰層的表面必須進行拉毛刮粗處理,以便為第二道抹灰層提供良好黏合力的表面。通常養護時間為四十八小時。在鋪設第二抹灰層之前應對第一抹灰層進行濕潤處理,以確保兩層之間有良好的黏合力。接著上第二道抹灰層,其厚度亦約3/8吋厚,用鏝刀將之緊密地塗抹到第一抹灰層表面。其養護時間至少四十八小時,然後讓它乾燥五天,最後再上1/8吋厚的表面裝修塗層。 目前灰泥粉飾牆之表面裝修材料有多種,從標準的白水泥或彩色水泥到改良式及丙烯酸裝修材料。丙烯酸裝修塗層常用於傳統波特蘭水泥上,這種方法的效果很好。灰泥粉飾牆裝修塗層材料要對氣候有良好的適應性,並且能允許溼氣穿透。 灰泥粉飾牆在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查灰泥粉飾牆面是否有裂縫:灰泥粉飾牆面在氣候熱脹冷縮作用下,或是基礎的不均勻沉陷,均容易使裂縫產生。一般來說,只要裂縫的寬度小於1/8吋應無結構方面之考慮,裂縫的寬度大於1/8吋,且數目不只一、二處時,應請專業人員做進一步的評估。有關裂縫小於1/8吋的修補,建議先把裂縫處用清水刷洗乾淨,再上灰泥填縫劑,把裂縫填平再上可透氣之油漆。裂縫處如果不修補,則室外雨水會滲入牆內而使牆面發霉變黑。 二、檢查灰泥粉飾牆與門窗交接處是否龜裂:灰泥粉飾牆與門窗兩種不同材料 其膨脹係數不同,在氣候熱脹冷縮內作用下容易分離,此時雨水容易滲入牆 內,進而滲入到室內。建議在龜裂處打膠(caulking),並請仔細觀察相對於 內牆開窗處附近之牆面是否有水痕。室外打膠請用可透氣的矽立康 (silicone) 。 三、檢查灰泥粉飾牆與簷溝交接處是否有水痕:此處在灰泥粉飾牆施工上,很容 易產生問題,下雨過後請仔細觀察。如有此現象建議在交接處打膠,以防雨 水經由此交接處進入牆內。 四、檢查灰泥粉飾牆與地面是否與地面接觸:灰泥粉飾牆如果與地面接觸,其牆底很容易潮濕發霉。如有花草樹木太靠近牆面也會因濕氣重使牆面潮濕發 霉。通常在房屋周邊種植花草樹木時,因施工的疏忽而產生,建議撥離太靠 牆邊之花土及修剪樹木以利通風降低溼氣。 五、檢查室外水龍頭、天然氣管及其他管線穿越灰泥粉飾牆處是否有打上矽立康 , 或是矽立康已經老化:此處是雨水容易滲入牆內的地方, 打膠務必確實。 六、如果灰泥粉飾牆面髒了,其洗滌方式建議如下:先將牆面用清水弄濕,再用橡膠軟管(室外水龍頭)向牆面噴射水柱以沖刷污垢,牢固的污垢要用刷子去 掉,亦可選擇一般清潔劑刷洗牆面。

房屋保養漫談(八)木製披疊板(Wood Sidings)

房屋保養漫談(八)木製披疊板(Wood Sidings)

房屋保養漫談(八)—木製披疊板(Wood Sidings)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

木製披疊板是另一種常見的外牆蓋板材料,經常被用於獨立屋上,它能搭配各種色澤的油漆塗料,營造出建物的樸實美感與特色。由於木製披疊板是直接與屋外雨水接觸的,因此需具有堅固、沒有木節孔、沒有裂縫及不會翹曲之特性。常見的樹種有柏木、松木及紅木。在現場鋪設時木製披疊板的適當含水率是在12%至18%之間,需視各地區的溼度和氣候而定。 木製披疊板在鋪設上有水平安裝及垂直安裝兩種方式。水平安裝的披疊板其版厚度為1/2吋至9/16吋,寬度約8吋,一般是從外牆底層開始安裝起,每一個相接的底層重疊在下一層的頂部邊緣上,其最小重疊量為1吋。相鄰兩片間的披疊板對接接縫要緊密相接密封,以防雨水流到披疊板後面導致牆板腐蝕,且上下層接縫應交錯排列且接縫應該位於外牆的間柱上。水平披疊板在外牆轉角處是雨水容易入侵而受損壞的地方,因此披疊板接縫要確實密接並填入填縫劑或油灰,如果加上金屬轉角護板其效果更好。 垂直安裝的披疊板包括平企口疊接板、花式企口槽接板及木板條覆蓋在接縫的邊板等,通常版厚度為9/16吋,寬度不超過12吋,披疊板上下接合時要採對角斜接方式,預防雨水進入接縫中。 在氣候潮濕的地區外牆工程常用防水雨幕(rain screen)之工法鋪設,其原理是用1×2木板條,約每間隔一呎寬,垂直釘在鋪有防水紙的外牆覆面板上,形成一道一道上下直通的通風口,再鋪設披疊板於木板條上就形成一道防水雨幕,可防止雨水滲入室內,同時牆後之上下直通的通風口也可將牆內溼氣排出。 木製披疊板在在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查披疊板是否有裂縫:裂縫的形成通常是由於氣候熱漲冷縮因素或外物的碰撞而造成,例如小孩玩球撞擊或樹枝碰觸。有裂縫的披疊板易吸收雨水,在日照之下加速老化,且易使雨水滲透至牆內。若發現有裂縫,可用木製品用的填縫劑填平上漆修補。 二、檢查披疊板底部是否受潮損壞:一般披疊板離地面約有八吋之距離,其用意是防止地表水會因毛細現象而使披疊板底部受潮損壞。尤其當您在做庭園植栽時,要特別注意勿將泥土堆高接近披疊板。 三、檢查披疊板是否有掉漆現象:通常披疊板每隔四到六年就要油漆(可透氣的)一次,良好的油漆保養可以延長其使用年限。愈接近地面的披疊板愈提早掉漆。 四、檢查披疊板與門窗交接處之防水膠(caulking)是否老化:防水膠每隔幾年就會老化,需刮除舊膠重新上新的膠(可透氣的),以防雨水及室外溼氣入侵室內形成冷凝水(condensation)。 五、檢查披疊板是否鬆動:鬆動的披疊板難以預防雨水滲透至牆內,披疊板在施工時,如果沒有固定在繫板條(strapping)上面,很有可能造成此現象。建議請專業人員評估鬆動範圍及原因再修補,不宜自行冒然地拉扯,這容易使外牆防潮紙被扯壞掉。

房屋保養漫談(九)閣樓(Attic)

房屋保養漫談(九)閣樓(Attic)

房屋保養漫談(九)—閣樓(Attic)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

閣樓是指房屋最上方樓層天花板與屋頂構架之間的空間。它扮演了兩個很重要的角色,一是保溫,在天花板上鋪上保溫棉,使室內的暖氣在冬季時不至於大量流失至閣樓內。另一個角色是通風,保持閣樓內空氣的流動,使閣樓內及室外的溫度接近,這有助於延長房頂屋瓦之使用年限不至於提早老化。 閣樓常用的保溫棉有毯狀式玻璃纖維棉或鬆散填充式玻璃纖維棉或礦物纖維棉。依建築法規之要求,其閣樓保溫棉之熱阻值(R value) 為25 至 40之間, 熱阻值愈高其保溫效果愈好。 閣樓的通風方式通常是在屋脊處、屋頂斜面上、山牆位置及屋簷處等位置設置通風口。通風口的面積與房頂的面積比在坡度為1比4以上的斜屋頂約為1:300,在坡度為1比4以下之屋頂約為1:150,因此屋頂坡度愈低的愈要注意房頂通風。舉例說明 :1: 300 是說900平方呎的房頂水平面積,所需排風口面積為3平方呎。通風口的設置應在建築物房頂的相應兩面,最好至少有25%的開口分別位於房頂之頂部與底部。 若您要上閣樓檢驗屋況,可在最上層天花板找尋一個約20×28吋的通道,此通道或許在臥室的衣櫥間或走道上。上閣樓前要先準備好工作梯子、口罩及手電筒等,當你進入閣樓後,腳一定要踩在房頂木桁架之上,不可以踩在天花板上,否則會摔落下來,有受傷之危險。 閣樓在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查房頂是否有滲水現象:仔細檢查煙囪、屋頂通風口、廢水管排氣口、天窗等與房頂交接處是否有雨水滲透之水痕。如有此現象,表示其周邊的導水片(flashings)已出現問題,應請專業人員做評估與補修。 二、檢查屋頂版(Sheathing)及房頂結構是否發霉:當閣樓內的空氣溼度高且通風性不好時會有此現象發生,其原因可能是閣樓之通風口數量不夠,或是閣樓內之排氣管道(duct)鬆脫使熱氣體排入閣樓內且閣樓之通風不佳所造成,應請專業人員做評估及改善。 三、檢查閣樓內的排風管道之保溫棉是否鬆脫掉落:排風管道上的保溫棉鬆脫掉落之處,到了冬季會有冷凝水(condensation)產生並依附在管壁上,使管道生鏽。冷凝水要是掉到保溫棉上,則保溫棉會吸水變薄使保溫功能大打折扣。 四、檢查屋簷下方的屋簷透氣板(soffit)是否被保溫棉阻塞:屋簷透氣板如被保溫棉阻塞,則其通風效能不佳,應立即清理。 五、檢查是否有鳥築巢在閣樓上:鳥的排泄物對人體健康有影響,建議立即清理,並在受影響部分區域鋪上新的保溫棉。 六、如有冷氣機之室內機或熱回收通風機(HRV)設置在閣樓上時,檢查懸掛此設備之吊桿及固定吊桿之房頂結構桿件是否穩固:不平整的吊桿會影響其工作效能。

房屋保養漫談(十)浴室

房屋保養漫談(十)浴室

房屋保養漫談(十)—浴室檢驗與保養
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

浴室對每個人而言是私密性很高及每日使用次數最頻繁的區域。一套浴室設備通常包含有洗臉檯、沖水馬桶、淋浴設備、浴室風扇及暖器設備等。浴室有複雜的排水及供水管線及排風通道等,它也是大量用水的地方,因此在平日的保養上是不能被忽視的。 浴室洗臉檯大都是木製櫃檯加上洗臉盆組裝而成。洗臉盆材質有陶瓷器的、鐵製搪瓷的、大理石製的,其種類繁多。安裝時在洗臉盆之四週須打上一層防水膠,預防洗臉水滲透至檯面下,損壞木製檯面。洗臉盆之冷熱水供水管通常裝有控制水閥,以方便水龍頭維修之用。排水管需裝置 P型存水灣(P-trap),以防排水管污穢氣排入室內。 沖水馬桶材質有壓克力的(acrylic)或是玻璃纖維的(fiberglass),是運用虹吸作用的原理沖掉排泄物。其構造可分兩件式(two piece)及單件式(one piece)。兩件式的是指馬桶座桶及水槽箱,單件式的只有馬桶座桶。在使用上單件式較為安靜及水流平靜。馬桶在安裝時須在馬桶座與樓板交接處四週打上一層防水膠。 淋浴設備有浴缸(含按摩浴缸)及淋浴間(shower stalls)。浴缸一般是壓克力的或是玻璃纖維的,其厚度愈厚的使用年限愈久。如果浴缸安裝於緊靠有開窗的外牆邊時,須特別注意使用,最好洗完澡時用刮刀將磁磚牆面上的水刮除,因為淋浴的洗澡水很容易濺到外牆窗台上且會慢慢地經由磁磚接縫而滲透至磁磚後面,使得磁磚鬆動甚至掉落。 淋浴間在實用上具有節省空間、乾溼分離的優點。通常是壓克力的或是玻璃纖維的材質。較高級的淋浴間有用花崗石鋪設於牆面及地面上,再加上彩繪玻璃門更增添其價值感。 浴室風扇須依浴室空間大小而選定所需的排風能力,並配置通風管道將浴室之溼氣排至室外,來降低溼度以抑制霉菌生長且可改善室內空氣品質。如果浴室是有開窗戶的,則可不需安裝浴室風扇。 浴室在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查洗臉盆之水龍頭是否鬆動:水龍頭如果鬆動,請注意檢查洗臉台其底座相對應位置是否也潮溼受損。水易從鬆動處滲透,建議用阪手鎖緊水龍頭並再其底座周圍打上一層防水膠。 二、檢查洗臉盆之供水及排水管是否漏水:在冬天季節供水及排水管易有冷凝水之形成,容易誤判是漏水。排水管有P型存水彎,此處如果阻塞時,可取下清理以利排水。 三、檢查浴缸或淋浴間之牆壁磁磚接縫是否有裂縫:磁磚接縫有裂縫時,洗澡水及溼氣很容易滲透到磁磚背後使磁磚鬆動脫落。建議停止使用數個月並開啟浴室風扇讓濕氣排出後,於接縫處抹上可透氣防水膠。如果雙手用力推壓磁磚裂縫處,會感覺牆面有鬆動時,建議請專業人員評估改進方式。 四、檢查浴缸或是淋浴間與牆壁交接處是否有霉點及損壞情形:此處很容易因洗澡水濺出浴缸或是淋浴間而造成牆面發霉受損。建議洗完澡時用刮刀將此區域的水刮除乾淨。 五、檢查浴缸周邊的防水膠是否發霉老化:發霉老化的防水膠請刮除乾淨,重新鋪上可透氣的新膠。 六、檢查馬桶座是否鬆動漏水:左右輕搖馬桶座檢查是否鬆動,如有鬆動請鎖緊馬桶座兩側之固定螺栓。如果馬桶座與樓板交接處有發現不明水痕時,可能馬桶底座之臘圈老化了,有濕氣溢出。請專業人員更換新的臘圈。 七、檢查浴室天花板是否有霉點:如有霉點產生,表示浴室濕氣重,建議每次使用浴室時請啟動浴室風扇並且在洗完澡後持續運轉 5-10分鐘以降低溼氣。 八、檢查浴室風扇運轉時是否有雜音:如有很吵雜聲音產生,或許浴室風扇鬆動需鎖緊,或許浴室風扇老化需要更新。浴室風扇之葉片及排風口布滿灰塵時,也會使浴室風扇運轉時有雜音。

房屋保養漫談(十一)車庫與停車棚

房屋保養漫談(十一)車庫與停車棚

房屋保養漫談(十一)—車庫(Garages)與停車棚(Carports)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

獨立屋的車庫一般可分為毗連式及分離式兩種。毗連式車庫在建築上與房屋的側牆及天花板連接在一起,並且配有一道門可聯通到室內。車庫與房屋連接的側牆,除了要有保溫棉以外,此牆面與天花板的氣密性要好(不可有開口通至室內),以防止汽車廢氣進入室內。車庫與房屋之間的門要裝防風雨密封條和自動關閉設備。如果車庫有暖氣加熱時,則車庫周邊的牆體要有保溫隔熱層及溼氣氣密層以降低暖氣的流失,並用覆面板覆蓋以防保溫隔熱層被損壞。 分離式車庫是與房屋分離的單獨建築物,其建築方式與一般房屋相同,有基礎、房頂及週邊外牆。但因為沒住人,所以其房頂閣樓及外牆沒有放置保暖棉。 一般車庫的門最常用的有吊頂式旋轉門和吊頂式捲簾門。吊頂式旋轉門是一整片材料所構成,其運作方式是滑軌裝在天花板上,滾輪裝在門的中心和頂部,門的兩邊各有一個平衡彈簧,轉動樞軸使門開啟。吊頂式捲簾門是由數片門板組成,其每邊都有滾輪,滾輪沿著天花板邊和門邊的滑軌移動,為了運轉順暢,門上方裝有平衡彈簧。 在關閉車庫門時,為了防止小孩被車庫門壓傷,可在車庫門兩側離地約一尺高度附近之車庫滑軌邊,設置一對電眼裝置(photo-eye),當電眼感應有外物在車庫門下方時,可反轉車庫門向上。 停車棚通常與房屋相連,其餘三面全部或大部開敞。停車棚的木支柱要安裝於混凝土圓墩或基礎牆上,且至少6吋高於地面以保護支柱免受地面濕氣的侵入。為了抵抗風的抬升力,必須將支柱緊固於混凝土圓墩和屋頂構架。 車庫及停車棚在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查車庫門運轉是否正常:通常當車庫門之各連接構件如有鬆動或是平衡彈簧斷裂時,因受力不平均而容易使車庫門變形,造成運轉不順暢。有時房屋之不均勻沉陷或隆起現象亦會產生相同影響。請專業人員評估改善。 二、檢查車庫門板是否有吸水膨脹:當車庫門板之油漆脫落後,其木質門板會吸收大量濕氣增加車庫門的重量且產生膨脹現象,使車庫門提早損壞。建議等到夏季時,其溼氣消退後,再清除舊漆重上新漆。 三、檢查電眼裝置是否操作正常:當關閉車庫門時,用腳在電眼前方晃動一下,看車庫門是否有反轉向上。建議每月測試一次,特別是有小朋友的家庭。 四、檢查車庫連接到室內的門其自動關閉功能是否正常:此門要能自動關閉以防止汽車廢氣進入室內,影響生命安全。如果不能自動關閉,可能是門鉸鏈鬆動或失效了。 五、檢查是否有暖氣送風管道在車庫內增設出風口:有人為了要讓車庫有暖氣,於是私自在車庫內之暖氣送風管道,增設一個出風口。這種情形會使車輛廢氣有機會經由此送風口進入室內。有此情形請馬上封閉此送風口。 六、檢查車庫門是否有完全開啟:車庫門如果沒有完全開啟到車庫門框頂點,高度較高的車輛在進出時,會有碰觸車庫門的危險。可依照使用手冊轉動車庫馬達座旁之調整鈕,調整車庫門之高低位置。 七、檢查車庫天花板是否有水痕:天花板有水痕表示其上方的房頂或陽台有漏水情況,請專業人員評估改善。 八、檢查停車棚的支柱是否受損:停車棚的支柱有可能被汽車擦撞而受損,進而對停車棚的結構產生影響。如有此情形,建議請專業人員評估改善。

房屋保養漫談(十二)矮層空間

房屋保養漫談(十二)矮層空間

房屋保養漫談(十二)—矮層空間(Crawl Space)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

矮層空間(Crawl Space)是指房屋基礎版與上一層樓板之間的區域,通常只有約3呎至5呎的高度,人在裡面不能站立行走。在此空間通常可容納供水與排水管道、室內配線線路、暖氣系統之送風及回風管道、天然氣管及房屋總水閥等。也有人將此空間做為儲藏室之用。 矮層空間目前在使用上可區分為加熱式的及未加熱式的兩種。加熱式的矮層空間是把矮層空間視為室內空間,因此其四週之基礎牆面及基礎牆上之擱柵版(rim joist)要鋪上保溫棉,擱柵版區域還要外加一層溼氣阻絕層(vapor barrier)抑止室內溼氣排至牆內造成發霉現象,而且還必須有暖氣系統輸送暖氣把此區域加熱。 未加熱式的矮層空間是把矮層空間視為室外空間,所以矮層空間內之溫度與室外溫度很接近,在冬季時會很冷且溼氣高,因此矮層空間上方的樓板及裏面之供水管和暖氣系統管道均需鋪上一層保溫棉預防冷凝水產生,另外要設置適當的排氣系統(wall vent)保持矮層空間之空氣流通。如果矮層空間之基礎底板不是混凝土而是地表土時,會有大量地表溼氣溢出使矮層空間潮濕,因此地表土上要鋪一層6 mil厚的溼氣阻絕層。 通風是否良好對矮層空間來說是非常重要的,目前常用的通風設備,是在矮層空間之外牆上開設可互相對流的通氣口(wall vent),通氣口面積大小與矮層空間面積比例約1:500。 矮層空間在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 一、檢查矮層空間之通風是否良好:進入矮層空間檢查其上方樓板是否有霉點產生,空氣是否很悶、有異味,尤其是在轉角處。有上述情形,請專業人員評估原因改進。 二、檢查矮層空間之基礎牆是否有裂縫:基礎外牆有裂縫則室外之雨水及土壤溼氣易排入矮層空間。如果裂縫寬度大於1/8吋時,請專業人員評估是否有結構上的損害並修補之。 三、檢查矮層空間之地版是否潮濕或積水:矮層空間基礎牆周邊會鋪設排水系統(drain piping),其高度大約與基礎版齊高。當此排水系統阻塞時,其地面水無法有效排走,會滲進至矮層空間。有上述情形,請專業人員評估原因改進。 四、檢查矮層空間之保溫棉是否掉落:如果樓板之保溫棉掉落,則溼氣侵入上方的居住空間,會讓人感覺很冷。如果基礎牆之保溫棉掉落,則室外溼氣會進入矮層空間,有上述情形發生,要把保溫棉固定於原位。 五、檢查基礎牆上方之擱柵版及地檻版是否有水痕:如果有水痕則表示此區域相對應於外牆的部份,很有可能有水滲進來,請專業人員評估原因改進。 在檢查此區域時,須把溼氣阻絕層及保暖棉拿下,檢查後要恢復原位。

房屋保養漫談(十三)熱水爐

房屋保養漫談(十三)熱水爐

房屋保養漫談(十三)—熱水爐(Water Heaters)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

熱水爐在加拿大是必備的提供熱水的設備,日日使用十分重要,所以本文將帶領各位讀者一步步認識你家的熱水器,並對熱水爐的保養有具體知識。 熱水爐通常提供 120℉左右的熱水,供家庭日常生活使用,其外表形狀為圓柱體,直徑約45公分至 70公分,長度約110公分至160公分(依其實際容量而定)。一般熱水爐的使用年限為 6至 12年。由於熱水爐是細長型,所以重心高,在地震發生時容易傾倒壓傷人或產生其他意外,因此在安裝時需在熱水爐頂部與底部附近分別設置一圈金屬固定帶,把熱水爐環繞固定住,以策安全。 目前家庭用的熱水爐有燒天然氣及電子式這兩種形式。燒天然氣的熱水爐加溫速度較快因此也較為常見。在選擇熱水爐容量大小時,可依家庭人口數決定,通常 3 ~ 4人選 30 加侖,4 ~5人選 40 加侖,5 ~ 6人選 50 加侖,廠商會提供建議表供參考選擇。因此一個家庭成員多卻選用小加侖數的熱水器,在接連洗澡或同時間二人沐浴時就容易發生熱水迅速變冷水的現象。 燒天然氣的熱水爐一般包含下列裝置,在此介紹給各位讀者認識: 1. 燃燒器:裝設於爐底,提供熱能加熱水溫。 2. PU泡沫式或玻璃纖維棉隔熱保溫裝置在熱水爐周邊:提供良好保溫效果,使水中的熱能不易散失,節省能源。 3. 儲水槽:其內槽通常為鋼槽玻璃琺瑯材質,可防止鋼水槽被腐蝕且可耐150 psi 高壓。 4. 深入式給水管:安裝於槽體頂部,室內冷水經由此管輸送至儲水槽。 5. 鎂製陽極棒(犧牲棒):是一支細長圓柱棒,其頂端固定於槽體頂部,是用來與水中會讓槽體生鏽的物質產生化學變化,以保護槽體。此陽極棒每隔一段時間 需要汰換。 6. 安全自動閥(temperature & pressure relief valve):當熱水爐內水槽壓力大於150 psi時,會自動開啟使槽內壓力降低以維護安全。 7. 恆溫自動控制器:由 90℉ 至 150℉可自由調整所需溫度,當水溫設定高於130℉時,很容易燙傷皮膚。 8. 排煙罩(draft hood)及排煙管:排煙罩設在爐頂,與爐頂有2吋至 3 吋的間距, 可讓室內空氣被吸入排煙管內,以增進排廢氣之效率。每一節排煙管要完全 密接,避免燃燒廢氣進入室內危害安全。 9. 排水口:設置於槽體底部,用於一般保養排放水槽內的水。 至於電子式熱水爐則是用電加熱水溫,因此沒有燃燒器、排煙罩及排煙管等設備,但要有浸入式電熱管,此浸入式電熱管是設置於爐體頂部及底部,它將熱能導入水中,並具有特殊絕緣設計,以防熱水爐漏電傷人。 熱水爐在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.定期每隔6個月排放熱水爐水槽內之水:由於鎂製陽極棒會與水中物質氧化而生銹,其產生的銹會沉澱至槽底,而阻礙降低燃燒器加熱水溫的效果並使燃燒器過度燃燒儲水槽,而加速縮短使用年限。熱水爐排放水的建議步驟為:a.請先關閉熱水爐燃燒器或電熱管。 b.關閉熱水爐的冷水進水閥。 c.把排水管接上熱水爐排水口,排水管之另一端放置於室外或樓板排水口(Floor drain)。 d. 打開熱水爐排水口,同時也開啟某一個室內之熱水水龍頭,以利排放水之進行。 e.熱水爐內的水排放完畢,再打開熱水爐的冷水進水閥讓冷水進入,直到排水口所排的水是乾淨的。 f.最後關閉排水口及室內熱水水龍頭。 g.打開熱水爐的冷水進水閥讓冷水儲滿水槽,開啟燃燒器或電熱管。此排放水之工作可交由專業人員進行。 2.檢查熱水爐是否漏水:注意看熱水爐底部是否潮濕或滴水,漏水的熱水爐會降低爐內工作壓力使水溫加熱速率變慢,因此燃燒器會過度加熱水槽而降低熱水爐使用年限,此外也會增加您的瓦斯費用。 3.檢查燃燒器開口附近是否有火燒焦的痕跡:如果沒有提供足夠的空氣供燃燒器燃燒,火焰有可能往外燒,在其開口附近造成燒焦痕跡。 4.檢查燃燒器的火焰是否黃色:正常的火焰是藍色,如果是黃色的火焰表示燃燒不完全,有可能是燃燒器上面的孔口有阻塞或是廢氣排煙管有阻塞,使得廢氣排不出去而降至燃燒室,妨礙正常燃燒運作或是天然氣管之壓力控制有問題,請專業人員檢修。 5.檢查廢氣排煙管是否工作正常:當熱水爐正常工作運作時,把手放在排煙罩附近,會感受到有一股空氣被吸進排煙管。如果沒有,而是感受到有一股氣體往室內排放時,表示排煙管可能阻塞,請專業人士查明原因改正。 6.檢查安全自動閥是否工作正常:如果安全自動閥之滴水管底部一直有水滴下來,很可能安全自動閥被水槽中之生銹物體卡住了,不能完全關閉,請專業人員更換。 7.檢查水溫是否太燙:在正常使用情形下,如果設定水溫有升高現象,有可能是恆溫器失效,請專業人員檢修。

房屋保養漫談(十四)煤氣爐

房屋保養漫談(十四)煤氣爐

房屋保養漫談(十四)—煤氣爐(Gas Furnaces)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

家庭暖氣系統常用的暖氣鍋爐可以分成三種:1.煤氣爐。2.熱水鍋爐。3.熱泵(heat pump)。本文向大家介紹的是煤氣爐,希望本文能帶領諸位了解貴府的煤氣爐設備與維護常識。 煤氣爐顧名思義是燒天然氣的取暖設備,其外觀為長方形,通常是直立式的,亦另有水平式的形式被設置於矮層空間中(crawl space)。煤氣爐可與調溫器、送風及回風管道組合成熱風式暖氣系統,提供生活空間所需的暖氣。熱風式暖氣系統的送風及回風管道也可與冷氣系統組合成中央空調系統,提供夏日高溫季節所需的冷氣。 煤氣爐依其效能可分為傳統式、中效率式及高效率式三種,在煤氣爐之週邊可找到說明牌(data plate),其輸出功率(output capacity)與輸入功率(input capacity)的比值約0.6為傳統式,比值約0.75~ 0.82為中效率式,比值約0.85~ 0.92為高效率式,煤氣爐的效能越高則越經濟省錢。有關於煤氣爐輸出功率的選擇與房屋的樓板面積大小、氣密性、開窗面積、太陽照射及保暖程度有關,需要經專業人士計算才能決定。 一般煤氣爐包含下列裝置: 1.燃燒器(burner):用來燃燒天然氣產生熱能。 2.熱交換器(heat exchanger):是由一組波浪狀的金屬片組成,燃燒器在金屬片內部燃燒,而使室內空氣經過金屬片外部時加熱昇高溫度。高效能煤氣爐是由兩組或三組熱交換器組合而成,因此室內空氣更能吸取燃燒所產生的熱能。 3.鼓風機(blower):通常裝置於煤氣爐底部,可分為馬達帶動式及直接帶動式兩種,可看到馬達皮帶的就是馬達帶動式,反之就是直接帶動式。當鼓風機運轉時可把熱風經由送風管運送到各個出風口,同時也把室內較冷的空氣經由回風管道,送回到熱交換器加溫。 4.空氣濾網(air filter):通常設置於鼓風機之前,是用來過濾室內空氣之用,建議每個月更換或清洗一次,更換時要依照濾網上的箭頭方向放置,不要裝反方向。 5.排煙管道:設置在煤氣爐頂部,把燃燒後所產生的廢氣排放到室外。傳統式或中效率的煤氣爐排放的廢氣溫度很高約(250℉ ~ 350℉),因此排煙管會很燙,易燃物品或電線等必須保有 6 吋的安全淨間距。高效能的煤氣爐其所排放的溫度低,因此排煙管採用 PVC材質。 6.溫度限制控制裝置:通常設定室溫在80℉~ 120℉之間時就關閉鼓風機,室溫再120℉~ 150℉之間時就開啟鼓風機,也有人設定全年不關閉的。 7.排煙抽風扇:中效率及高效率煤氣爐排放的廢氣溫度比低效率的還低,為提高排煙能力,因此需裝設排煙抽風扇。 8.排水管及抽水馬達:高效能煤氣爐才會有排水管,是用來排放燃燒的廢氣,因冷凝而結成的水。如果冷凝水不能直接排放他處時,需有容器收集冷凝水再由抽水馬達抽出至排水口。 煤氣爐運轉時需要大量的空氣,因此在煤氣爐附近會有一個室外空氣的送氣管(管徑約 5吋大小),以提供燃燒所需的空氣。為了保護熱交換器的使用年限,有揮發性氣體的物品(例如油漆)請不要放置於煤氣爐間。 煤氣爐在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.檢查燃燒器的火焰顏色是否正常:正常的火焰顏色是藍色的,且很穩定不會四周飄動或往外燒。當燃燒所需的空氣不夠時,或是熱交換器有龜裂了,均有可能影響燃燒器的正常運作。 2.檢查燃燒器開口附近是否有燒焦痕跡:1立方尺的天然氣需要15立方尺的空氣才能完全燃燒,當室外空氣進氣口被阻擋而減少燃燒所需空氣時,會使得燃燒器火焰往外燒,嚴重時會釀成火災。 3.檢查鼓風機馬達皮帶是否龜裂或鬆弛:取下暖器爐的外殼蓋,用手壓一壓馬達皮帶,如果皮帶的沉陷量約1/2吋 ~ 1吋則表示正常,轉動皮帶檢查是否龜裂或鬆弛,龜裂或鬆弛的皮帶會影響鼓風機之運轉效能。 4.檢查鼓風機運轉是否有雜音:如果鼓風機運轉有雜音,有可能鼓風機鬆動了或是軸承缺少潤滑或是皮帶的鬆緊度有問題。由於鼓風機工作的環境是很乾燥高溫的,所以軸承的潤滑油特別容易乾,這時鼓風機轉動時會增大其阻力,輕者效率減低,嚴重時造成燒毀。 5.檢查傳統式的煤氣爐排煙管是否工作正常:拿下煤氣爐正面上部的蓋子(burner cover),可以看到排煙管,把手放在排煙管附近,會感受到有一股空氣被吸進排煙管。如果沒有,而是感受到有一股氣體往室內排放時,表示排煙管可能阻塞或是排煙管彎折太多、太長了,所以燃燒的廢氣有部份被排放至室內,這將危害我們的健康,請專業人員檢修。如果煤氣爐正面下部的蓋子(fan cover)遺失了沒有蓋上,鼓風機啟動時,也會把上方排煙管的廢氣倒吸入而送至室內。 6.建議買一個一氧化碳警報器(carbon monoxide alarm)放置於室內送風口附近,監測是否有一氧化碳溢入室內。一氧化碳無臭無味且危害身命安全甚劇,不能掉以輕心。 7.檢查高效能冷凝水排水管及抽水馬達是否工作正常:如果冷凝水排水管長滿了青苔,會阻擋冷凝水的排除,冷凝水會倒流損壞暖器爐。如果蓄水容器裡的冷凝水沒有被抽排出去,那表示抽水馬達沒有工作正常,請專業人員檢修。家庭暖氣系統常用的暖氣鍋爐可以分成三種:1.煤氣爐。2.熱水鍋爐。3.熱泵(heat pump)。本文向大家介紹的是煤氣爐,希望本文能帶領諸位了解貴府的煤氣爐設備與維護常識。

房屋保養漫談(十五)—熱水式暖氣系統(Hot water radiant heat system)

房屋保養漫談(十五)—熱水式暖氣系統(Hot water radiant heat system)

房屋保養漫談(十五)—熱水式暖氣系統(Hot water radiant heat system)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

煤氣爐已在上週介紹完畢,本篇文章向各位讀者介紹熱水式暖氣系統。一般常見的熱水式暖氣系統是由熱水鍋爐(boiler)、膨脹槽(expansion tank)、循環馬達、循環水管、分區控制閥(zone valve)、分區調溫器(thermostat)及散熱器(radiator)所組合而成。有些住戶所熟悉的地熱系統也是屬於熱水式暖氣系統的一種,它是用埋在樓板底下的散熱水管取代散熱器。熱水式暖氣系統因有分區控制閥,可以控制各個分區區域所需的溫度,例如在晚上就寢時,有些區域如廚房與客廳就可關閉,以節省能源。 熱水鍋爐可以說是熱水式暖氣系統中的心臟,在一般家庭中以天然氣為燃燒能源,它的功能是把鍋爐內的水加熱至 110~130℉,再經由循環馬達把鍋爐內熱水由循環水管送至所需的空間。鍋爐正常工作時其爐內工作壓力約12~15 psi,當工作壓力小於15psi時,自動補水閥(automatic make up valve)會自動開啟,以補充鍋爐所需要的水。當工作壓力大於30psi時,壓力舒解閥(pressure relief valve)會自動開啟,以降低工作壓力保護鍋爐工作安全。熱水鍋爐在室內送水管(自動補充鍋爐內的水)處,會裝設逆流裝置(backflow preventer),預防鍋爐內的水在室內送水管水壓下降低於12 psi 時(例如關閉室內總水閥),被倒吸出去而污染了室內水管的水質,影響身體健康。 膨脹槽一般設置在鍋爐附近與鍋爐熱水管接在一起,其外形像圓筒狀,內部有一個塑膠隔膜(rubber membrane),用來把空氣和鍋爐中的熱水分開,其功能是用來吸收鍋爐內的水在加熱膨脹時所產生的壓力,使鍋爐內的工作壓力維持平衡。 分區控制閥外型是一個小的長方柱體,設置在各分區熱水管上,有線路與分區調溫器連接,是用來管控各分區熱水管是否需要運送熱水加溫。 循環馬達一般是1/12 馬力,設在循環水管回到鍋爐之前附近,其功能是傳送鍋爐內的熱水到所需要的地方。為保護循環馬達可以工作正常,會在循環水管上裝置排氣閥(air vent),把熱水中的空氣排出。 目前常見的散熱器為牆腳散熱器(baseboard)通常設置在窗戶底下,一般是由銅管及鋁製散熱片(fin)所組成。當鍋爐內的熱水流經銅管,再經由鋁製散熱片傳送熱出來,使生活空間溫度升高。 循環水管其功能是把鍋爐內的熱水傳送到各牆腳散熱器,常見的材質有不鏽鋼、鑄鐵管、銅管及塑膠管(例如 Poly-b 管或Pex管)。 接下來向大家說明熱水式暖氣系統在一般保養上要注意的事項: 1.檢查鍋爐燃燒器開口附近是否有燒焦痕跡:當燃燒所需空氣不夠時,會使得燃燒器火焰往外燒,嚴重時會發生火災,請檢查室外空氣進氣口是否被雜物阻住了。 2.檢查鍋爐廢氣排煙管是否工作正常:當熱水鍋爐工作運作時,把手放在鍋爐頂部排煙罩附近,是否感受到有一股空氣被吸進排氣管。如果沒有,而是感受到有一股氣體往室內排放時,表示排煙管功能不彰,請專業人士查明原因改正,否則影響居家健康。 3.檢查熱水鍋爐是否工作正常:熱水鍋爐正常工作時,其鍋爐內的熱水溫度約為 110 ~ 130℉之間,工作壓力為 12 ~ 15 psi,可以由鍋爐旁的溫度-壓力錶 得知目前鍋爐的工作溫度及壓力。如果鍋爐不能正常工作,立即關閉系統請 專業人員檢修。 4.檢查膨脹槽是否工作正常:膨脹槽工作正常時,其塑膠隔膜的一邊是熱水,另一邊是空氣。當整個膨脹槽充滿水時,即表示膨脹槽不能正常工作,此時鍋爐內的壓力會上升,影響使用安全,如果壓力紓解閥不正常工作,有可能產生鍋爐爆炸危險。建議定期輕輕敲擊膨脹槽之上下方,聽聽其聲音,確定膨脹槽是否充滿水。在敲擊膨脹槽空氣側與熱水側的聲音是不同的。 5.檢查熱水循環系統是否漏水:熱水式暖氣系統其循環水管多且複雜,需多花時間細心檢查,尤其是循環馬達及牆腳散熱器接頭附近。 6.檢查牆腳散熱器是否工作正常:檢查其蓋鈑及散熱片是否變形,或是有日常物品(例如床單、窗簾飾品等)等阻礙其擴散熱的工作。要是牆腳散熱器上方有電源插座,請注意電器的線路勿接觸散熱器蓋鈑以免高溫燒焦線路。 7.檢查排氣閥(air vent)是否生銹:生銹的排氣閥可能因排氣口受阻塞而不能正常工作,請專業人員檢修。

房屋保養漫談(十六)—地熱暖氣系統(Radiant underfloor heating)

房屋保養漫談(十六)—地熱暖氣系統(Radiant underfloor heating)

驗屋與房屋保養漫談(十六)—地熱暖氣系統(Radiant underfloor heating systems)
撰文: 徐揚勝

地熱暖氣系統是屬於熱水式暖氣系統的一種,一般常見於高級住宅內。地熱暖氣系統依其發熱的能源,可分為電熱式及熱水式兩種。電熱式地熱系統是將加熱電線佈置於玻璃纖維網或金屬網上,再埋置於樓板底下,通電流後加熱整個樓地板。考慮住宅配電箱容量的限制,電熱式地熱通常設置在室內的某個活動區域中(例如浴室或廚房)。熱水式地熱系統是一種低溫熱水暖氣系統,是將循環散熱水管埋置於混凝土樓板中,讓40℃~60℃的低溫熱水在循環馬達帶動下,在散熱水管內循環流動加熱整個樓板面,使樓板溫度上升至22℃~26℃左右,透過熱輻射和空氣對流方式,使室內空間達到供暖效果。 目前地熱系統常使用的循環散熱管為PEX管(交聯聚乙烯管),此種塑膠水管的耐壓、耐熱、抗老化和抗衝擊性能均能符合使用要求。PEX管在配置時須與水管分水器(mainfold)連接再敷設於所需區域中,水管分水器的位置可能在熱水鍋爐間或是在室內隔間牆內或是矮層空間中(crawl space)。 地熱系統樓地板通常鋪設磁磚或木質地板,木質地板可採用地熱專用實木地板或複合地板。尤其複合地板較為適用,因複合地板是經過高溫壓製的,內部水分含量少,地板不會因水分的散失而產生變形,且每層複合地板是橫豎交錯互相牽制,能均勻分散受熱所產生的應力,因此變形量少。 如果和傳統式暖氣系統相比較,地熱系統具有下列優點,因此很受用戶喜愛。第一、舒適保健:因地熱系統通過輻射散熱將整個樓板加熱,所以室內地面溫度均勻且溫度由下向上逐漸遞減,給人腳暖頭涼爽的好感覺,對於人體血液循環新陳代謝有保健作用。第二、高效節能:地熱系統在傳輸熱的過程中其熱能損失小且大部分的熱能都散佈在人體受益的高度內,在舒適感相同的前提下會比傳統式暖氣系統更能節省能源。第三、節省空間:地熱是鋪設在樓地板底下,基本上不佔據室內空間方便裝修佈置家具,營造出室內的美觀。第四、室溫調節方便:因有分區控制閥的設置,可依據使用者實際需求,靈活調控各個生活空間的溫度。 當然任何事物皆是一體兩面的,有其優點亦必有其缺點,地熱系統的缺點是加熱速度慢,一般需要3~4小時的時間供暖整個生活空間,另一個是,如果要另外加裝冷氣空調系統的話,需要另外裝置管道以輸送及回收冷氣。 地熱暖氣系統在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.檢查循環散熱水管是否是Poly-B管:Poly-B管是一種灰色的塑膠管,很容易由外觀判別出來。由於Poly-B管沒有防氧氣膜(non-oxygen barrier),因此能讓氧氣經由水管之微小孔隙而自由進入循環熱水中,使含鐵金屬的組件會有嚴重的氧化腐蝕現象產生,使熱水暖爐腐蝕及相關系統設備損壞。目前專家建議的改善方案有三個。a. 加設熱交換器:將循環散熱水管內的循環熱水與熱水鍋爐等設備分開不接觸,以降低熱水鍋爐因氧化而腐蝕的速度。b. 採用含非金屬的熱水暖爐及相關系統設備。c. 每年定期放水清理水管內的鏽泥及沉積物,並在循環熱水中添加抗氧化劑以延長Poly-B 管使用年限。 2.檢查循環散熱管是否漏水:檢查各循環散熱管與分水器的接頭處是否有水滴出來或生鏽。注意觀察木質地板顏色是否因受潮而變暗,如果有的話那表示樓板下的環散熱管很有可能漏水了,應請專業人員檢修。 3.檢查樓地板地表面溫度是否太高:一般的家庭在冬季時,室內地表溫度達到22℃左右時,就已經很舒服了。如果地表溫度超過28℃時,會影響木質地板的正常使用年限。分區調溫器(thermostat)如果工作不正常,不能正確感應室內溫度,會造成地板不熱或是很熱的現象。 4.冬季的氣候乾燥,加上使用地熱系統,地板長期處在高溫的狀況下,有必要在生活空間中加點溼氣,以免木質地板乾裂變形。 5.地熱系統樓板於裝修室內時,地板不能打孔、打釘子,以免打到循環散熱管或發熱電線,發生漏水或漏電的事故。 6.由於樓地板面是散熱面,因此地板上儘量不要做固定裝飾物件或安放沒有腿的家俱,以免影響熱輻射傳導熱的功能,使室內空間取暖效果不佳。如果有盛水的玻璃容器建議不要直接放置於樓板上,以免因長期受熱導致於容器破裂水淹樓板。

房屋保養漫談(十七)—牆腳電熱器(Electric Baseboard Heaters)

房屋保養漫談(十七)—牆腳電熱器(Electric Baseboard Heaters)

驗屋與房屋保養漫談(十七)—牆腳電熱器(Electric Baseboard Heaters)
撰文: 徐揚勝

牆腳電熱器是暖氣系統的一種,它與熱風式及熱水式暖氣系統有著極大不同之處,在於沒有鍋爐等機具佔據樓板空間,沒有用燃燒天然氣來產生熱能,亦沒有使用通風管道或循環水管傳送暖氣或鍋爐熱水。牆腳電熱器只需要電熱器連接上電源線,轉動控溫器,就有暖風送出,是非常方便及環保的暖氣系統,一般在城市屋及公寓大樓很常見。 牆腳電熱器其工作原理很簡單,是以電線為發熱體,並沿著電線配置散熱鋁片,電線通電一分鐘內即可產生熱能,其升溫速度快,導熱快,熱效率幾乎達100%,它並利用熱空氣上升,冷空氣下降的原理,形成空氣對流傳導熱能。由於沒有其他機具設備的搭配,因此工作時,無噪音,無煙。其重量輕,體積小幾乎不佔樓板空間,大大地減少妨礙家具的擺設。每個房間可透過控溫器,隨意地控制室溫非常方便。控溫器通常設置在牆壁上,亦有安裝在電熱器本體上的。電熱器的長度與空間大小有關,愈大的空間所需的電熱器愈長,家用電熱器瓦數(watt)通常為1000瓦、1500瓦、2000瓦等。 牆腳電熱器在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.牆腳電熱器一般安裝在窗戶底下,因此窗簾或其他傢俱(如五斗櫃、床鋪、沙發等)不能直接蓋住電熱器,須與電熱器保持上方有8吋,前方有3吋的安全淨間距,以利熱氣對流,如果窗簾接觸高溫的牆腳電熱器會被燒焦。 2.牆腳電熱器上方有插座時,要注意其使用電器的電線不能碰觸電熱器高溫的外殼,以免電線的絕緣體燒焦,產生電線短路或觸電的危險。 3.定期使用吸塵器把吸附在散熱鋁片及發熱電線上的灰塵吸除,以免灰塵阻礙了散熱效率,浪費能源,或灰塵被燃燒起來。 4.定期檢查牆腳電熱器外殼及散熱鋁片是否受壓變形,而影響其工作效率。如果其外殼遺失了,易燃物品接觸到散熱鋁片可能會產生火災。 5.在做保養工作時,請先關閉電熱器控溫器,以免皮膚燙傷發生意外傷害。

房屋保養漫談(十八)—木質地板(Wood Flooring)

房屋保養漫談(十八)—木質地板(Wood Flooring)

房屋保養漫談(十八)—木質地板(Wood Flooring)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

在眾多的樓板地面裝飾材料中,木質地板一直是顧客心中的首選,由於木質地板的純樸、自然、溫暖的特色,而被廣泛地用於客廳、餐廳、臥室、走道及書房,使得整個房屋更顯其尊貴。 目前常見的木質地板有實木地板及複合地板。實木地板是一種原木地板,是由各種原木(例如:柚木、樺木、橡木、楓木、山毛櫸等)製造而成,有各種寬度與厚度。實木地板本身就是天然木料,因此有防蟲防腐的功能,且會散發出天然的木香味,不會散發出有害人體的物質(例如:甲醛),是非常堅固耐用的地板材料。實木地板接合方式採企口榫接,因此地板的一邊是凹槽,其另一邊是榫頭。榫頭必須與凹槽口緊密接合,如果接合不緊閉,走在上面會使樓板產生嘎嘎噪音聲。由於實木地板抗潮性較差,易受濕氣影響而膨脹收縮產生變形,因此地下室、浴室或溼氣較重的空間不建議施作實木地板。如果想要在環境潮溼度較高的地方鋪設實木地板,專家們建議選擇材質含油質高且抗濕性較好的柚木、花梨木,其次為橡木、山毛櫸,盡量避免選擇抗潮性較差的楓木、樺木。 複合地板其製造方式,一般是將實木縱向切成0.6mm ~ 4mm厚的木片,作為表面層,並使用膠合技術在高壓下與夾板結合成型。複合地板其抗潮性穩定度高,且具有不膨脹、不翹曲及防白蟻特性,使地板使用年限增長,達到經濟、環保、實用的多重好處,完工後呈現的視覺感及效果,與實木地板是相當的。 木質地板在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.一般保養: 平時保持地板乾燥及光亮清潔,使用吸塵器將灰塵吸乾淨或用微微溼的棉質拖把擦拭即可,切勿用溼的拖把清潔,因為水會滲入木質地板,使地板膨脹。如果地板表面被煙頭燒損,可用浸了家具臘的軟布擦拭,應可恢復其光亮。 2.定期上蠟保養: 為了地板美觀及延長使用年限,建議每隔2~3個月定期上地板油臘保養,上蠟前先將地板擦拭乾淨,然後在表面均勻地塗抹一層地板油臘,等稍微乾燥後再用軟布擦亮即可。 3.油漬去除: 地板滴有油漬,應馬上用抹布或拖把加上中性清潔劑擦洗,切勿使用酸、鹼性溶劑或汽油等有機溶劑擦洗。 4.避免刮傷: 有些較重的家具或是桌椅其腳的部份特別尖銳的,應用膠質腳墊黏在家具腳下,或是套上布質腳套,以防拖動家具時刮傷地板。如果要搬動家具時,地板上請鋪上厚厚的毯子或厚紙箱。 5.避免受潮日曬: 平日外出時,請關好門窗以防雨水漂進室內,使地板長時間受潮溼。平時注意在浴室門口或是廚房水槽附近的地板是否有滲水現象。陽光的直接照射會破壞地板,因此窗戶最好裝上窗簾。另外建議大功率的電熱器勿直接放置於木質地板上。 6.打磨上漆: 當實木地板已經使用多年,而有磨傷或刮痕時,可重新打磨上漆。打磨上漆前,先以吸塵器吸淨灰塵,並用砂紙或打磨機磨光後再鋪設底漆,底漆要鋪設均勻細膩,然後在上面漆以調和地板色彩,這工作應交由專業人士處理較佳。 7.局部換新: 如果木質地板因受潮溼而有發黑現象或局部翹曲有裂縫時,請專業人士將受損的區域重新更新,不需全部更換。

房屋保養漫談(十九)—地毯

房屋保養漫談(十九)—地毯

房屋保養漫談(十九)—地毯(Carpets)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

在北美現代家庭中,地毯是裝飾及美化空間環境上不可缺少的裝飾材料。由於地毯色彩多樣、質地柔軟、禦寒保暖,行走時腳上感覺舒適且又具有吸收灰塵及吸音裝飾的優點,因此被廣泛地用於室內樓板的地面裝飾。如果地毯在整體配置設計得宜,不緊可以增進視覺感受,舒暢心情,更可以營造溫馨舒適的居家氣氛。 地毯按其材質可概分為純毛地毯、合成纖維地毯、塑膠地毯。純毛地毯又稱羊毛地毯,它毛質細密,具有天然的彈性,受壓後能很快恢復原狀,具有天然的阻燃性,色澤典雅,不易老化、褪色。合成纖維地毯,可分為圈絨地毯(地毯面由一圈一圈的絨毛組成)、割絨地毯(把圈絨地毯的圈割開,就形成了割絨地毯)及圈絨割絨組合地毯(圈絨地毯與割絨地毯的組合),它的最大特點是耐磨性強、防霉、防蛀,在現代家庭中使用的很多。塑膠地毯,具有防水、防滑、易清理的特點,通常置於室外及浴室。 如何選用適宜的地毯材質,在於專業設計師與顧客需求之間取的溝通協調。一般而言,走動頻繁的區域,如玄關、客廳、走道,就要選用耐磨的圈絨地毯,活動量低的地方如睡房,就可以選用毛絨較高、較軟的純毛地毯或割絨地毯,至於飯廳,則宜選用經防污處理的地毯,以方便清理。 地毯在實際運用上,通常鋪設於客廳、臥室、走道及餐廳。對於廚房、洗衣間、浴室或其他有可能因水而損害或髒污的地方應避免鋪設地毯,以免地毯受潮發霉影響身體健康。 地毯如能進行正確的維護保養,不緊可以延長地毯的使用年限,並且能保持地毯良好外觀,減少地毯上細菌的滋生,對室內空氣品質是很有幫助的。 下面介紹地毯在一般保養上要注意的事項,提供各位讀者參考: 1. 保護性措施:盡量不在地毯上倒果汁飲料、抽煙、用餐,更不要穿帶有銳物的鞋在上面行走,並要經常打開窗戶通風透氣或定期更換空氣濾網,保持室內空氣暢通,減少灰塵堆積於地毯上及地毯發霉長蟲,如發現發霉長蟲等現象,應請專業人士清理乾淨。 2. 減少地毯污垢:在玄關進口處加置一塊清潔墊,擦掉鞋上灰塵污垢,可以減少塵埃污垢積聚且隨著腳步擴散到室內其他地方。當清潔墊變髒時,請更換和清洗。建議在所有椅子底下放置一塊地墊,一方面可防止椅子的腳輪在地毯上來回移動時,將灰塵擠入地毯內層,使清潔工作不易進行,另一方面也減輕了腳輪摩擦地毯,使地毯提早損壞。 3. 遠離化學物品:地毯接觸化學物品後,易使地毯出現褪色等破壞情形,所以在家庭常用的浴厠清潔劑、廚房強力清潔劑或殺蟲劑等,不適合使用於地毯。 4. 遠離日曬:地毯長期受到陽光直曬,容易褪色,因此建議窗戶要裝上窗簾。 5平日吸塵保養:深嵌在地毯內的塵埃,會因平日腳步的活動而對地毯纖維造成摩擦磨損,因此吸塵是平日保養的重點。建議每星期應該用吸塵器吸掉在地毯上的灰塵、砂粒等。如果有大塊的紙團、牙籤、果殼類等雜物,應先用垃圾鏟及小毛帚將其掃除,然後再用吸塵器吸塵,這樣可防止吸塵器喉管阻塞或牙簽之類的利物刺破吸塵袋。用吸塵器清潔地毯時,起先順著或逆著地毯毛方向都無所謂,但在最後一道吸塵時,必須是順著毛的方向,這樣可以避免將顆粒污物壓向地毯,並使地毯毯面回復平整。如果地毯有出現倒絨毛現象,用乾淨毛巾浸濕熱水擦拭,並用梳子梳理絨毛,用吹風機吹乾,即可恢複原狀。 6. 正確清潔劑的選擇:選用錯誤的清潔劑會對地毯外貌造成嚴重的傷害,因為清潔地毯後的清潔劑殘留物質會與污垢結合,而加速地污染地毯。選購清潔劑時,應先把少量清潔劑放在小容器上,加熱使其蒸發水分,然後再測試其容器內的殘餘物。殘餘物若呈現黏性或油性,則此清潔劑在使用上會吸入灰塵,使地毯更受污染,所需清潔的次數反而增加。建議選用中性PH值清潔劑,則可長期保持地毯的色澤和柔軟度,同時不會加快清洗頻率。 7. 消除地毯上的寵物異味: 1/3杯醋加2/3杯的溫水,用乾淨毛巾浸濕擰乾後擦拭。醋不但可消除寵物的異味,同時還可以防止地毯變色或褪色。擦拭完之後,讓其自然風乾即可,切忌陽光曝曬,以免褪色。 8. 水性污漬的處理:如果不小心將咖啡、果汁飲料洒到地毯上時,先用乾布或紙巾將殘留的水分吸乾,再噴地毯清潔劑到污漬處停留數分鐘,再用軟毛刷從外向內擦除污漬,不要由內向外擦拭,以免擴大污染區域,再用乾毛巾將污漬水份吸乾,然後再用清水噴刷一次,再吸乾水。如污漬仍未完全清除,重複以上方法擦洗直至污漬消失。注意擦拭時不宜用力過猛,否則會損傷纖維組織和表面。 9. 油性污漬的處理:如果地毯滴到油性的污漬時,可以將地毯除油劑從外至內噴向地毯的油漬上,用軟毛刷由外向內輕擦,然後用乾毛巾將刷除的油污吸收掉。再用乾淨清水噴刷油漬、再吸乾水。如果清除效果不明顯,可重複以上方法清洗多次,一直到油污清除為止。 10. 定期檢查地毯與房屋外牆之交接處是否有受潮發霉現象:如果房屋外牆的防水氣密性不好,屋外的雨水或濕氣會滲透至室內,使地毯受潮發霉,影響室內空氣品質。 11. 定期保養:地毯上的油漬斑點,若不清潔處理乾淨,易沈積在地毯纖維深處,久了更難清除。因此除了平常要自行吸塵及清除油垢外,建議大約兩年左右可請專業地毯清潔公司對地毯做一次專業清潔工作,以維護地毯清潔與美觀。

房屋保養漫談(二十)—窗戶

房屋保養漫談(二十)—窗戶

房屋保養漫談(二十)—窗戶(Windows)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

窗戶在木造結構房屋中扮演著非常重要的角色,諸如房屋的外觀、室內採光、視野、通風、消防安全及住宅節能表現上,均受所選窗戶的不同而有所影響。一般說來,在選擇窗戶時,除了考慮住宅的外觀、賞心的視野、自然採光及太陽光取暖外,也應考慮到窗戶的式樣和操作性能。由於窗戶換裝的費用昂貴,因此比較經濟效益的作法是選用高品質的窗戶,並確保其安裝正確以降低將來更新及維修的需求。 窗戶在提供光線和視野方面上,只要尺寸和位置合宜,就可以為居住者提供所需。依健康住宅觀點來看室內空間採光,其客廳及餐廳所需要的窗戶透光面積應不小於其房間地板面積10%,至於臥室、書房則應不小於 5%,且每個房間應至少有一扇窗戶,在無須特殊技能或工具之下,可作為緊急逃生之用。 窗戶在提供自然通風方面上,只要開啟窗戶,就可以讓室外的新鮮空氣得以進入室內。在不需要暖氣的季節時,打開活動式窗戶可以減少使用室內機械通風的需求。在大多數有窗戶提供自然通風的房間裡,需要安裝一扇面積至少為 3平方呎的無障礙活動窗戶;浴室如有開窗,其所需要的窗戶面積應至少1平方呎。 在寒冷的冬天裡,窗戶玻璃四周會有冷凝水(condensation)產生,是屋主常抱怨的問題。為了減少這冷凝結露的可能性,室外的窗戶必須用雙層玻璃的窗戶來分隔受熱空間及非受熱空間,且在雙層玻璃之間填充惰性氣體代替空氣,以減少雙層玻璃之間熱的傳導與對流;並改善室內通風,有效地控制各生活空間的溼度,如此必能大大地減少冷凝結露現象。 由於窗戶在夏天時,會讓大量的陽光進入室內,使室內溫度提高,降低居住舒適感;而在冬天時,會讓室內的熱能傳遞到室外,降低室內溫度,增加能源損耗。因此目前市面上有Low-E低輻射層窗戶產品來改善此問題。Low-E窗戶就是在玻璃上塗上一層金屬薄膜,作為空氣中熱輻射的反光鏡。此塗層可在寒冷天氣下將室內熱能反射回住宅,再炎熱天氣中將太陽光熱能反射到室外,因此使用Low-E窗戶可節省許多暖氣與冷氣的費用,也有效率地提高居住舒適品質。 目前市面上常見的窗戶材質有木材、金屬、玻璃纖維、塑料或多種材質混合組成,其樣式有下面幾種:(a)固定窗:通常是價格最便宜且能提供最好的節能效益和抵抗非法入侵,但是無法提供自然通風及緊急逃生之用。(b)單扇式或雙扇式上下拉窗:這是很傳統的款式,傳統式拉窗其操作性與氣密性不佳,容易造成故障及能源浪費,然而在現代窗戶技術改進之下,已改善此缺點。(c)單開窗和遮蓬窗:這是比較昂貴的樣式,此款窗戶其氣密性高且能提供良好的非法侵入抵禦能力。單開窗可以非常適合讓季節風吹入室內,達到通風降溫的效果。而遮蓬窗在開啟時有良好的擋雨效果。(d)斜轉窗:是所有窗戶中最具彈性的,其作用和單開窗一樣,當其裝有壓縮關閉裝置時,其氣密性很高。(e)水平推拉窗:這種窗戶因操作容易,因此密封條容易因窗戶使用頻繁而磨損,使得其氣密性不如單開窗、遮蓬窗及斜轉窗。 下面介紹窗戶在一般保養上要注意的事項,提供各位讀者參考: 1.平時保養:用中性洗潔劑(請勿用溶劑、強酸及強鹼洗潔劑)攙入清水中混合成約5%清潔溶液,以柔軟抹布浸沾清潔溶液拭擦窗戶表面,再以清水擦拭清潔,最後再用柔軟乾布擦拭水份。依照上述方法,建議每六個月應清洗一次。 2.清除窗溝中的灰塵:在窗戶的窗溝裡,容易積聚灰塵並阻塞兩側的排水口,建議使用油漆刷子,先把窗溝中的灰塵刷集在一處,再使用吸塵器吸起。如果窗溝裡有污穢之處,其情形不太嚴重時,可以用清水擦拭即可;如果清水擦不掉的污垢,可用尼龍刷子沾中性清潔劑,刷洗乾淨。在清潔過程中,如果灰塵被刷得四處飛揚,可以用沾濕的衛生紙來吸取窗溝中的灰塵。 3.窗鉸鏈配件保養方法︰單開窗戶的窗絞鍊配件使用久了就會磨損,因此須定期檢查窗絞鍊的定位滑塊及樞軸點等活動組件,是否積藏有污垢及沙塵,而影響窗戶的開關。如果有,請用清潔毛刷或抹布將污垢及沙塵擦拭乾淨並定期在窗鉸鏈及鉸槽加添適量潤滑劑或潤滑油,以減少開關窗戶時,產生不當的摩擦力及避免螺絲或鉚釘過度損耗,並延長使用壽命。 4.檢查窗戶操作是否正常:窗戶在開關操作上有困難時,有可能因為過度使用磨損或五金配件失效所造成;或是因房屋基礎的不均勻沉陷造成窗戶的變形(此時窗框的四的周邊角,可能會有斜向的裂縫產生);或是因窗戶的跨度太長,其上方的樓房荷重很大往下壓而造成窗框的變形(此時窗框的上方中央處,可能會有下陷變形產生)。 5.檢查窗戶四周是否有冷凝結霜現象:如果窗框四周的氣密性不好;或是否因窗戶密封條過度磨損造成或是另有原因(例如屋頂漏水所造成)。讓室外的冷空氣進入室內就會有冷凝結霜現象產生,此時應請專業人員評估維修。如果窗戶是單片玻璃,在冬季時產生冷凝結霜現象機率非常高,建議保持窗溝排水口通暢以排放冷凝水至室外。 6.檢查窗戶雙層玻璃是否有漏氣現象(lost seal):當雙層玻璃之間的惰性氣體排出外面,在冬天時會在雙層玻璃之間產生結霜現象,此時玻璃看起來會霧霧的不清楚,應請專業人員評估解決的方法。 7.木質窗戶定期上漆保養:因木質窗戶裝設於室外直接接觸陽光與雨水,因此建議每隔4~5年定期上漆保養(依實際狀況而定)。所上的漆要採用室外用可透氣的漆(其目的為允許木質窗戶所含的濕氣排出),最好選在夏季好天氣時上漆。如果上漆時窗戶的濕氣還很重,在陽光造射下會有大量濕氣排出,容易造成油漆剝落。 8.檢查窗戶與外牆交接處是否有裂縫:因為窗戶與外牆是兩種不同的材質,其收縮膨脹性能不同,很容易有裂縫產生(裂縫寬度應小於1/8英吋),讓雨水及室外溼氣往室內滲透。因此建議打上可透氣矽利康(silicone)保養,並每年定期檢查矽利康是否老化,如果有老化,應把舊矽利康刮除重上新的矽利康。

房屋保養漫談(二十一)—給水與排水系統(Plumbing system)

房屋保養漫談(二十一)—給水與排水系統(Plumbing system)

房屋保養漫談(二十一)—給水與排水系統(Plumbing system)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

每當我們打開水龍頭時就有清潔的水提供給我們使用;洗滌東西後的廢水可以順著排水管線排至公共下水系統,這一個便利完整的給水排水系統共包含了給水管線、排水管線及通氣系統等三個子系統共同運作,才得以順暢完善。本文將帶領各位讀者逐項了解房屋給水排水系統。 給水管線是將清潔可飲用的水由水公司的地下輸送管送至用戶家裡。如果是住在鄉間或農場,也許需要用戶自已掘井取水,用抽水馬達抽送井水至儲水槽中以供平日所需。地下輸送管連接至家用給水系統時,在靠近住宅前方的地界交接處會有一個水錶和一個止水閥,或只有一個止水閥。此止水閥是用來開水及關水用的,在緊急時,如果住宅內沒有總水閥裝置時,就必須設法關閉此止水閥。關閉此水閥需要水公司的特殊設備才易操作,如果沒有可試著用板手順著時鐘方向關閉。 目前室外至室內送水管的管徑約為 3/4~1.0 英吋,老舊房子通常為 1/2英吋,一般供水壓力大約40~80Psi,此水壓在進入室內時,會經過壓力調整閥,以適度的降低水壓,符合室內管線使用。在此壓力調整閥之下方會有室內總水閥,緊急時關閉室內給水之用,住宅內的每位使用者最好知道其位置及如何關閉。室外給水管進入室內後即分支出去,有的連接至室外龍頭及室內各冷水出口,有的直接連至熱水鍋爐(water tanks)加熱並儲存,以備熱水之用。 排水管線是將使用後的家庭廢水及馬桶固狀廢物排至公共下水道污水系統或私人的室外化糞池。目前常見的污水排水管是黑色ABS塑料管,其管徑約1-1/4吋至4吋,依所連接的設備而定。目前有些老舊的房子使用鑄鐵排水管,但因年久腐蝕之故,建議爾後房屋整修時,重新換置為ABS管。排水管為了能順利引導廢水,其排水管斜度為每走水平一呎長,要下降1/4~1/2英吋,如果斜度不夠,污水及廢物排出緩慢,很可能會阻塞排水管;如果斜度太陡,則污水流動的比固體廢物快,而將固體廢物留在管中。 在排水管系統中,有一個很重要的裝置-存水彎(P-trap),此U型存水彎管很容易識別,它就裝設在水槽下方,此裝置在正常狀況下要蓄滿水,有效的防止排水管中的污穢氣體進入室內。 通氣管線的功能是將排水管內的污穢氣體排至室外,並保持排水管線在大氣壓力狀態下,使排水運作正常且可防止存水彎管中的水因虹吸作用而被排擠出,以致穢氣進入室內。此通氣管通常是黑色的ABS塑膠管,通常設置在屋頂上且遠離窗戶,凸出屋頂約1呎長,很容易識別。為了減少通氣管的數目,可以幾個排水管線共用一支主通氣管。 下面介紹給水與排水系統在一般保養上要注意的事項,提供各位讀者參考: 1.檢查每個給水、排水管線線是否漏水:因管線材質的使用年限、接頭品質的良好與否、管線固定裝置的鬆動、或是外力的撞擊等,均會使管線產生漏水現象。檢查時要特別注意浴室、廚房之週邊及其相對應下方的天花板是否有水痕。 2.檢查存水彎管是否有積滿水:在一般正常使用狀態之下,各存水彎管的水是會積滿水的,但是如果房屋長期空著,或某個浴室長期不用,其存水彎管中的水會因水分蒸發而乾涸。此時要定期把水龍頭打開將存水彎中的水加滿即可。另外,樓板排水口(floor drain)的存水彎容易乾涸,此樓板排水口一般設在鍋爐間的樓板上,其解決方式可定期自行手動倒水添加,或是加裝一個自動補充水裝置(trap primer)於給水管線上,並連接一排水管至樓板排水口,就會自動補充水了。 3.室外龍頭止水閥於冬季時要關上:室外龍頭於冬季時,管內的水會因結冰膨脹而爆管,使室內淹水。為防止此情形,在冬季時要關閉室外龍頭止水閥(它被安裝在室內),並把安裝在屋外的室外水龍頭打開把水排掉。目前有新式的室外龍頭,只要關閉室外龍頭即可防止爆管。 4.室外給水管於冬季時要包覆保溫棉以防爆管:有些住戶會私自加裝給水管於室外,以供澆花、洗車或其他用途,此暴露於室外的水管冬季時一定要包覆保溫棉以防爆管。 5.給水管有雜音:當關閉水龍頭時,如果有聽到給水管有聲響雜音,這可能是水鎚現象(water hammer)產生的。當關閉水龍頭時,此時管內的水流突然停止,會產生震動波衝擊管壁造成聲響,每一聲響表示一次水壓的衝擊。要解決此問題可在龍頭附近的給水管加裝Air Chamber,來吸收因水鎚作用產生的震動波。 6.排水管有流水聲:平時沒有用水時,排水管仍然會聽到流水聲,很有可能是馬桶漏水了,水慢慢地排到排水管。 7.廚房排水管保養:廚房排水管常因細小雜物或油脂而阻塞,因此建議水槽一定要裝細孔濾網,並且每星期固定一天,倒一大盆煮沸的水,或是打開熱水龍頭一段時間,讓依附在排水管壁的髒東西及油脂沖刷掉。如果要倒油脂類的湯汁時,最好混合著熱水倒。 8.排水管阻塞:排水管阻塞時,水會排的很慢,先拆下存水彎管,檢查是否被雜物阻住了,然後開啟熱水龍頭用熱水沖洗,如果仍然無效,那只好找通渠的專業人員處理了。 9.如果室內有做給水、排水系統改建時,應該要求施工者,依現行建築法規施作,以避免為了配合現況而做了不實用的系統,反而製造困擾。

房屋保養漫談(二十二)—認識電力系統(Electrical system)

房屋保養漫談(二十二)—認識電力系統(Electrical system)

房屋保養漫談(二十二)—認識電力系統(Electrical system)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

目前家庭使用的電力來源,是由電力公司(BC Hydro)傳輸至各地區的街頭變壓器(transformer),再以屋頂或地下的方式傳送到使用戶的室外電錶,再進入室內配電箱(electrical panel),最後經由各分支迴路電線傳送至插頭或開關,以供使用。 由室外進入室內配電箱的電線,通常為單相三線,即由兩條火線(hot line,帶電的線)及一條中性線(neutral line,將電流傳輸至大地)組成。火線與中性線之間的電位差(電壓)為120V,兩條火線之間的電位差(電壓)為240V。所傳送的電力通常為 60~200安培之間,依使用戶的實際需求而定,一般常見的是100安培及125安培。60安培的電力依目前電器設備的用電量而言,是不夠使用的,為了防止過度使用電力所引起的電線走火事件,建議改裝為 100安培或125安培為宜。 配電箱是室內電力分配的管控中樞,裡面配置有總電流斷電器(緊急時可關閉室內的總電源)及各分支迴路斷電器(管控各分支迴路的電流用量)。在使用上,斷電器要與電線的容許電流容量配合,例如#14電線容許電流容量為15安培,則要選擇15安培的斷電器與之接合。有人把20安培的電線接上15安培的斷電器,把電線大作小用,屬於安全。如果是15安培的電線接上20安培的斷電器,把電線小作大用,則會產生危險。因為當電線超量使用大於15安培時,斷電器卻不斷電,電線會因過度使用而發熱燃燒。 目前各分支迴路的室內電線,通常為單相二線(由一條火線、一條中性線及一條接地線組成)及單相三線(由兩條火線、一條中性線及一條接地線組成)。單相二線提供120V的電力,單相三線提供240V的電力供特定電器使用。目前室內電線所提供的電流有15安培的電,供給一般插座及照明開關使用,20安培的電供給電熱器使用,30安培的電供給電熱水器及乾衣機使用,40安培的電供給電爐頭使用。目前電線使用的材質有銅線及鋁線,但鋁線須上油脂保護接頭,以防因氧化作用使直徑縮小而鬆動,會造成使用過熱的危險。 目前的插座通常為三孔,一孔為火線,一孔為中性線,另一圓孔為接地線。當使用電器時,如因雷擊或其他原因造成電流激增時,接地線會把激增的電流排到大地,以確保電器及使用者的安全。有些老舊的插座,只有二孔,沒有接地線孔,為了用電安全,建議重新拉線更改為三孔插座。電線與插座接合時,要依造規定將火線、中性線、接地線連接到規定的位置上。切勿將火線與中性線接在相反的位置上,在使用電器用品時,有可能使電器的金屬外殼通電傷人。當插座設置在濕氣重的區域(例如浴室、室外),要選用有GFCI(ground fault circuit interrupter)漏電斷電保護裝置的插座。因為潮濕的環境會使插座受潮而漏電,在使用電器產品時,易產生觸電危險,當使用者觸電時,GFCI會馬上斷電保護使用者安全。 延長線應屬於插座的一種,僅用來改變插座位置,不應該被視為永久電線來使用及使用於室外,甚至於插滿了電器設備的插頭,使延長線過度使用造成電線火災。如果要選購延長線,建議選擇有電流過載保護裝置的。 下面介紹電力系統在一般保養上要注意的事項,提供各位讀者參考: 一、配電箱檢查: a.配電箱要遠離雜物的阻礙,法規規定配電箱三呎範圍內不能有雜物,以免緊急狀況時,妨礙了關閉電源。 b.定期拆下配電箱蓋,檢查各分支迴路電線是否因電力過度使用有燒焦的痕跡,或是有雨水沿著室外電線管路入侵箱內使箱殼生鏽,甚至於使得配電箱外殼通電傷人。由於拆卸電箱蓋是危險的,因此這部份檢查應請專業人士檢查為宜。 c.老舊配電箱的容量較小,在增加分支迴路上會有困難,因此有人會將二條電線連接再一個斷電器上,這不是法規所容許的,且對於用電安全是有害處的。如果配電箱容量不夠使用時,建議重新更換較大容量的配電箱。 d.當有斷電器從配電箱移除時,會在配電箱蓋留下一個開口,為預防有異物進入配電箱內,此開口要用專用塑膠片封上。 e.若配電箱的斷電器會經常跳電,此為過度使用電力的現象或是電線有鬆脫接觸不良,應立即找專業人員檢查或更換相關線路。 二、插座使用安全須知: a.使用高耗電量的電器設備時(吹風機、電熱器、微波爐等),要考慮插座的最大電流容量限制,切勿過度使用而產生火災危險。例如15安培(120V)的電線其最大容許耗能為1800 瓦,當插座上所使用的設備,其電線耗能長期接近1800瓦時,會使插座及電線發燙燒焦,引發危害。 b.當使用插座有發生異常氣味或過熱發燙的情形時,應立即切斷電源並檢視可能發生的原因。 c.手部潮濕時,絕對不可接觸通電中的插座及開關,以免發生觸電。依據研究報告,10毫安培的電流,足以使成年男子摔倒、昏迷和死亡,一安培等於1000毫安培。 d.沒有使用的插座為了防範小孩子好奇,將手指或用金屬異物插入而觸電受傷,建議插座插上塑膠防護蓋。 e.插頭插入插座時需要密合,以免裸露的插頭因長期灰塵堆積使得濕氣吸附,而有引發導電起火危險。 f.室外插座要選用有防雨水保護蓋的,如果保護蓋有老化情形,應立即更換新的保護蓋。 g.手機(cell phone)充電器,若長時間插於插座上,會造成變壓器劣化,以致於產生短路現象。所以應養成不充電時,隨手拔掉插頭的好習慣。 h.GFCI漏電斷電保護裝置的插座要每個月定期檢查一次,以確保工作正常。其檢查方法很容易,GFCI插座上會有二個小的按鈕,一個是測試按鈕(test button),另一個是重新設定按鈕(reset button),把小夜燈插入GFCI插座,按下測試按鈕,重新設定按鈕會彈出來,且小夜燈不亮了,此時表示插座已經斷電了。再把重新設定按鈕按下,這時小夜燈又亮了,表示GFCI插座工作正常。 三、延長線使用安全須知: a.延長線不可一條接一條串聯起來長期使用,選購時請選擇適合的線長。 b.使用延長線時,切勿綑綁、以重物壓住或以鐵釘固定住。因為電線就像水管一樣,如果延長線受壓迫時,就會阻礙電流的流動而使延長線產生高溫發生危險。 c.拔下延長線插頭時,應以手握插頭的方式拔出,不可僅拉扯電線,造成電線內銅線斷裂。 d.延長線在多灰塵、濕氣重的環境中,容易因藏汙的累積並結合濕氣,而產生銅鏽導致短路起火危險。

房屋保養漫談(二十三)—屋頂天窗 (Skylights)

房屋保養漫談(二十三)—屋頂天窗 (Skylights)

房屋保養漫談(二十三)—屋頂天窗 (Skylights)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

屋頂天窗在加拿大木構造房屋上的運用是一大特色。在不影響房屋外觀的原則下,於斜屋頂或平屋頂上裝置屋頂天窗,可為室內的採光增添一片明亮。只要天空有太陽,就有陽光投射於屋內,讓擁有一片蔚藍的天空不再是遙不可及;如在天窗底下附近擺上幾盆綠色植栽,不僅可以舒適視野,更可改善室內空氣品質。 因為屋頂天窗讓陽光灑入室內,會使室內的溫度也跟著上升,因此在裝置天窗時,必須考慮到天窗的尺寸大小及所需安裝的位置。一般說來,天窗尺寸大小要考慮到所需照明區域週邊窗戶的多寡,如果週邊窗戶少,則天窗尺寸最好不大於該照明區域的15%樓板面積;如果週邊窗戶多,則天窗尺寸最好不大於該照明區域的5%樓板面積。天窗的位置,如果是面向北方,則會得到較平均的照明但平均溫度較低;如果是面向東方,在早上會得到最大的照明及太陽光熱能;如果是面向西方,在下午時會得到最大的照明及太陽光熱能;如果是面向南方,則會得到最大的平均照明及太陽光熱能,但是在夏天時,室內會顯的特別熱。 好品質的天窗須具備有良好的水密性、氣密性、保溫性好及免維護性這四個特色。水密性好,能將雨水完全的隔絕於室外。氣密性好,以防止室外的冷空氣經由天窗玻璃傳導至室內與熱空氣接觸,形成冷凝水滴置室內。保溫性好,可減低室內的熱能經由天窗的周邊流失於室外。免維護性,是指好的天窗品質不因外在氣候的影響而退色生銹,只需用清水清洗即可潔淨如新。 目前常見的天窗玻璃材質有塑膠玻璃與安全玻璃兩種。塑膠玻璃通常是壓克力(acrylics)材質,其玻璃表面容易被尖銳物品刮傷,且在太陽光照射下容易變脆、變顏色及提早老化,在保養上需要特別注意。安全玻璃有較好的耐久性及安全性,在異物撞擊之下可提供較好的保護。 屋頂天窗的施工,需要在屋頂及天花板各開一個天窗口並且在這兩者之間的周邊封閉成一個牆豎井,讓陽光通過。在屋頂及天花板開口的部分,一定要做專業上的結構補強,不單單只在屋頂及天花板挖一個安裝孔而已。在牆豎井的部份,一定要有完整的蒸氣阻絕層及保溫棉,以防室內熱空氣經由牆豎井流入閣樓(attic) 內。天窗安裝時應高凸於斜屋頂4英吋高,或高凸於平屋頂8英吋高,並在開口的周邊,確實安裝防雨水導水片(flashings),嚴防雨水及溼氣侵入室內。 屋頂天窗在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.天窗清潔:如果天窗髒了,請使用中性的清潔劑,以乾淨的布沾濕擦拭玻璃;擦拭時不可用力過猛,以免刮傷玻璃表面,特別是塑膠玻璃。對於用強力水柱清洗天窗,應要避免;以免強力水壓損壞玻璃,尤其是玻璃老化時。天窗的上方的導水片(flashing),容易堆積樹葉、長青苔妨礙排水,建議定期清理乾淨。 2.水密性檢查:下大雨後進入閣樓內,把天窗牆豎井周邊的保溫棉拿開(檢查完畢,請把保溫棉裝回去),檢查天窗頂部四週與房頂交接的位置是否有水痕。如果有水痕產生,很可能天窗的導水片安裝不確實或是有鬆動了,讓雨水滲進來。天窗導水片的檢查需要爬上房頂,建議請專人檢查。 3.氣密性檢查:站在天窗底下,仔細檢查牆豎井底部四周的天花板是否有水痕,如有水痕很可能是牆豎井的蒸氣阻絕層(透明的聚乙烯塑料薄膜,厚度約0.15毫米)沒有封閉完整,讓閣樓內的冷空氣排入室內與熱空氣接觸,形成冷凝水在牆豎井及其底部產生水痕。當然也有能是天窗漏水所造成的。 4.保溫性檢查:站在天窗底下,目視檢查天窗雙層的玻璃之間是否有起霧現象或冷凝水產生。如果有的話,那表示天窗玻璃可能因異物的撞擊而產生細微裂縫或老化問題使得惰性氣體逸出,因此室內的熱空氣與室外冷空氣接觸在天窗雙層玻璃之間產生冷凝水。如果要完全處理此狀況,最好重新安裝高品質的天窗。有些天窗是單層玻璃的,因此在冬季時有冷凝水的產生是無法避免的。 5.牆豎井濕氣檢查:如果天窗牆豎井四周有掉油漆或潮濕的現象,那表示此區域的濕氣很高,需加強此區域的通風以降低濕氣。此狀況通常發生浴室較多,使用浴室時開啟抽風扇可改善此情況。

房屋保養漫談(二十四)—食物絞碎機(Food waste disposers)

房屋保養漫談(二十四)—食物絞碎機(Food waste disposers)

房屋保養漫談(二十四)—食物絞碎機(Food waste disposers)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

食物絞碎機安裝於廚房水槽的下方,與水槽排水口相連,啟動開關通常設於離水槽不遠的牆壁上或水槽的下方櫥櫃內。食物絞碎機馬力大小約 1/3hp ~ 1hp之間,每分鐘之轉速約一至二千轉,憑藉著高轉速可瞬間將食物菜餚碾磨成細微顆粒,順著水流排入排水管。因此食物攪碎機可大幅度地減低剩菜剩飯處理的煩惱及食物倒進垃圾筒孳生細菌所造成的衝擊,對保持清潔衛生的環境有很大的貢獻。 食物絞碎機的正確使用方法如下:a. 將水槽塞蓋拿起 b.打開冷水水龍頭 c. 啟動食物絞碎機 d. 把食物菜餚倒入食物絞碎機中 e. 讓食物絞碎機運轉,直到聽到馬達轉動的聲音及水流聲音,通常約10~20秒之間 f. 關閉食物絞碎機 g. 讓水流繼續流10 ~20秒之後,再關閉水龍頭以方便所碾磨成的細微顆粒,可順利隨著水流排入排水管中。 由於食物絞碎機是設計用來攪碎一般的菜餚及雞、鴨、魚等細小骨頭,因此禁止將大骨頭、牡蠣殼、金屬或塑膠類物品放入攪碎,以免損壞機體。對於大量的油脂及高纖維食物也禁止用食物絞碎機處理,因為大量的油脂及高纖維食物顆粒,很容易阻塞排水管。 食物絞碎機在一般使用保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.禁止在食物攪碎機運轉時,將熱水倒入:因為用冷水可以保持油脂類食物於凝固狀態,方便被攪碎及被水沖入排水管中排走。如果用熱水,會讓油脂溶解而沾黏機器,不易清潔且容易產生異味。 2.每個月定期清洗:用中性清潔劑及軟的長刷清洗食物絞碎機內部。請勿用鹼性或其他化學清潔劑,以免腐蝕損壞機具零件。 3.食物絞碎機有異味時:可用微溫的水加入蘇打粉,一邊倒入食物絞碎機中,一邊開啟攪動絞碎機。可將絞碎機內部殘留的食物碎渣清除乾淨,蘇打粉可以清除機具內的異味。 4.運轉時噪音過大:食物絞碎機在運轉的過程中有很大的噪音產生時,很有可能是有堅硬物品掉入。先關閉絞碎機及水龍頭,等機器停止後,用長的夾子檢查並取出異物。如果沒有異物,再檢查絞碎機本體是否鬆動而造成的噪音。 5.食物絞碎機不工作:食物絞碎機的馬達在電力過載或有硬勿掉入其中而造成卡機時,會自動停止轉動。遇到此情形時,請先關閉機器及水流,等幾分鐘後,再按下在機器底部的紅色啟動按鈕,再開啟機器。如果仍然沒有運轉,請再檢查機器的研磨轉盤是否有異物卡住,有關於研磨轉盤的鬆動或轉緊固定,請參照廠商使用手冊。或是到配電箱處檢查食物絞碎機的線路是否有斷電,造成絞碎機不工作。 6.定期檢查食物絞碎機之固定是否鬆動及其所連接的排水管線是否有漏水。

房屋保養漫談(二十五)—抽油煙機(Range Hoods)

房屋保養漫談(二十五)—抽油煙機(Range Hoods)

房屋保養漫談(二十五)—抽油煙機(Range Hoods)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

選購與配置一台合適的抽油煙機,可說是整個廚房的規劃重點之一;除了要能與櫥櫃作適當的搭配外,還要能真正發揮其排煙的功能。根據研究報導,中式的炒菜油煙多,每炒一樣菜等於吸了好幾根香煙的量,為了家庭主婦的健康與辛勞,選購好的抽油煙機是很重要的課題。 目前常見的抽油煙機的種類繁多、造型新穎奇特。為了避免買了一台中看不中用的抽油煙機,以下幾點建議提供參考:a. 抽油煙機的大小最好能完全涵蓋整個爐台(range),無論使用任何一個爐頭,油煙都能吸得到。有些抽油煙機前後涵蓋寬度不夠,建議炒菜時,使用後面的爐頭,抽油煙的效果會比較好。b. 底盤油煙罩一定要有深度,底盤深度越大,罩油煙的程度越佳,其抽油煙的效能就越好。如果油煙罩太淺,油煙很大時會往兩邊外逸。c. 中式的炒菜油煙很大,因此建議抽油煙馬達的能力最好有 400cfm(每分鐘有400立方呎油煙的吸力)。如果炒菜的油煙不大的家庭選擇200~300cmf抽油煙機就應該夠用了。d. 噪音值越低越好,最好低於65分貝以下。 抽油煙機如果要發揮其最大效果,在安裝的細節上是不可忽視的。一般說來,抽油煙機的裝置最佳高度,最好離琉理檯面約65~75公分,如果裝設得太高,集煙排煙的效果就不佳,如果裝設得太低,在烹飪做菜時,則會擋住視線。所抽的油煙最好直接排到室外,排煙管的總長度愈短愈好,其總長度不宜超高5公尺,並盡量避免使用波浪型的圓管,因為不平滑的管徑表面會增大阻礙排煙效果。排煙管轉彎處不宜超過3處,每一個轉彎處會減弱排煙能力;每增加一處轉彎管等於增加1.5公尺的水平排煙長度。例如,一個抽油煙機其水平排煙長度2公尺長,垂直長度1公尺長並有1處轉彎管,其總排煙長度為2 + 1 + 1.5=4.5公尺。由於長時間使用抽油煙機會使機體內充滿油污,除了影響排煙效果外,亦成了妨礙身體健康的汙染源,因此不要忘記需要定期清潔保養。 抽油煙機在一般使用保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.使用抽油煙機時,請微開窗戶:油煙機風扇馬達轉動時,會對室內產生負風壓力(將室內空氣吸出室外的吸力),因此需要打開窗戶平衡負風壓,使油煙 機正常工作。如果有負風壓產生,負風壓力會對正在燃燒中的開放式壁爐造成火焰往爐外燒及燃燒的廢氣往室內排放的危險。如果家中有開放式壁爐並且正在使用中,使用抽油煙機時,一定要打開窗戶平衡負風壓力,以降低對壁爐的影響。 2.兩個排風扇都開啟:雙排煙風扇抽油煙機,使用時建議兩個排風扇都開啟。如果只開啟一個排風扇,則因油煙罩內的抽吸力量不均勻,油煙會向未啟動的那一側逸散出來。 3.清潔抽油煙機機體:用乾布沾濕中性清潔劑擦拭機體外殼及內部,對於邊框難處理的地方,用舊的牙刷沾清潔劑刷洗。對於難刷除的油污,勿用鋼刷或堅硬物體刮除之,以免刮傷機體。 4.清潔油網:抽油煙機的油網,請定期拆卸並噴上清潔劑或浸泡在清潔劑中約十分鐘,等清潔劑完全滲透後再用清水沖洗。晾乾清潔後的油網,才能裝回抽油煙機,以免油網未乾其水滴滴到爐台上。 5.清潔風扇葉輪:廚房油煙是藉著風扇葉輪旋轉產生的吸力排到室外,因此風扇葉輪容易積存油垢。如果長時間不清洗,油垢愈積愈厚,會增加馬達轉動的阻力,噪音增大,出現滴油垢現象。清潔葉輪時,建議先在爐台上舖一層報紙(防油垢滴到爐台),開啟抽油煙機(低轉速),由下往葉輪上噴清潔劑,轉動幾分鐘後,在用溫熱水噴上葉輪,讓已溶解的油垢流到集油杯中,最後清洗集油杯。可多做幾次以達最好效果。 6.清潔集油杯:集油杯中的油垢先挖除大半後,用熱水或清潔劑浸泡,再清洗乾淨。如果要保持油垢不沾黏集油杯,可以在洗淨後的集油杯內舖上一層保鮮膜,包住油杯底部,等下次油杯要清洗時,連同保鮮膜一同丟棄,省下清潔工作。 7.檢查排煙管是否有油煙倒灌室內:用手放在排煙管的接頭處,檢查是否有油煙散逸入室內。 8.檢查排煙管線及其周邊的區域是否有水痕:與排煙管連接的室外排氣口蓋,如果有破損或掉落時,室外冷氣會倒灌入排煙管內與熱油煙接觸,而產生冷凝水使排煙管生鏽及水滴到天花板或吊廚上。

房屋保養漫談(二十六)—洗碗機(Dish Washers)

房屋保養漫談(二十六)—洗碗機(Dish Washers)

房屋保養漫談(二十六)—洗碗機(Dish Washers)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

家庭主婦們揮汗淋漓下廚煮菜,一頓豐盛晚餐後,面對著成堆的碗盤,油膩膩濕答答的畫面總是讓人退避三舍。由於新時代的廚房好幫手-洗碗機的產生,這種簡單的洗碗任務就交給洗碗機代勞,並可將多餘的時間用於飯後散步、強健身體、家庭氣氛更加融洽。 洗碗機是採用完全封閉式熱循環洗滌,以高壓將熱水經由上下層的沖洗轉動棒之噴口射出,做間歇性與輻射式洗滌餐具,再以清水徹底沖洗餐具,完全不用抹布,完全切斷細菌傳播的途徑; 採用專門的洗滌劑清洗餐具,可以殺死大腸桿菌、葡萄球菌等病菌病毒; 餐具洗滌後直接烘乾,無水漬斑痕留在餐具上,使餐具更光潔,因此在北美地區早已普及使用了。 在選購洗碗機時,除了考慮價格及容量大小外,最重要的還要考慮它的洗凈功能、每次洗碗時水的使用量(通常約在12-20公升以下)、耗電瓦數(約1200瓦)、運轉噪音值(洗碗機工作噪音以不超過50分貝為宜)、上下層碗籃的配置是否符合需求、按鈕開關是否容易操作或過於複查、過濾網拆卸清洗是否容易。 洗碗機要發揮的100%效能的話,安裝工作需要有非常專業的設計,從進水排水的位置,洗滌劑的選擇,電線及水管的設計安裝,都須要做全盤考慮才能達到。通常洗碗碟機的安裝應靠近廚房水槽以方便於進水管和廢水排水管的配置並且要遠離爐頭等熱源,避免影響機體正常工作;廢水排水管的位置愈接近廚房檯面愈好,因為廚房水槽排水管阻塞時,會使得廢水倒流入洗碗機內;為了保證進水管、排水管正常進水、排水,擺放水管時應力求暢順,防止折彎或迂迴打結且不要用重物重壓;電線安裝方面,必須接上地線,以確保使用者安全。 洗碗機在一般使用保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.清潔保養:洗碗機的清潔保養工作很容易,平時用乾布及清水清潔洗碗機的內部、門縫處即可。定期清洗過濾器上的食物殘渣和沉積物,以防止堵塞排水管或發出臭味。因水質硬度的影響,在轉動沖洗棒的噴水口附近多少會有白色沉澱物產生,阻塞了熱水噴出效果,所以需定期刷洗清理。進行清潔工作時,注意控制面板開關勿被水淋濕,以免漏電傷人。 2.防止過濾網堵塞:洗碗機有過濾菜渣飯粒的功能,但殘羹剩菜仍應先清理掉,再放入洗碗機為宜。如果洗碗機工作時,餐具夾帶骨頭或熱水也難溶解的稠汁,容易堵塞過濾網或妨礙排水及沖洗棒旋轉,影響洗滌效果、縮短洗碗機的壽命。 3.餐具放置:餐具擺置的方式也會直接影響清潔效果,因為有的洗碗機只有下層有轉動噴水沖洗棒,如果在下層放置了大型碗盤擋住了往上沖洗的熱水,那放置在上層的餐具就沖洗不到,難以清洗乾淨。妥善放置碗盤,避免露出籃架外及互相碰觸,且把杯口碗口盤面都朝下以免洗滌完後碗杯裝滿了水。比較小的杯子、湯匙、刀叉等器具要避免掉落觸及底部加熱鐵圈或阻礙了沖洗棒的旋轉,如有必要可使用小容器籃盛裝這些小器具。碗盤放入洗碗機前,如果用清水略為沖洗一下,洗得會更乾淨。竹製或木製餐具會因烘乾而變形,有金屬花飾的電鍍碗盤或銀器或鋁製品放入洗碗機洗滌會褪色,建議改用手洗為宜。 4.使用專用洗滌劑:為了更好地洗淨餐具,消除碗盤上的水斑,請採用專用的洗碗機洗滌劑,不可用一般的碗盤清洗液來代替,以免洗成一堆泡沫在洗碗機內。專用洗滌劑有低泡沫及高鹼性的特性,因此不適合用於手工洗滌碗盤,以免灼傷皮膚。 5. 自然風乾節能:洗碗機在烘乾餐具時,要耗費電能。如果清洗工作完成後,打開洗碗機的門,採用自然通風乾燥碗盤的話,這樣可以降低能源使用。

房屋保養漫談(二十七)—房屋中的黴菌 (Mildew)

房屋保養漫談(二十七)—房屋中的黴菌 (Mildew)

房屋保養漫談(二十七)—房屋中的黴菌 (Mildew)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

黴菌是屬於微生物的一種,一種無法自行行光合作用的植物,因此黴菌為了生存必須靠分解所寄居物體的養分來成長,待其吸收足夠的養分之後,孢子囊會在菌絲頂端形成,當孢子成熟後孢子囊壁會裂開,孢子便會隨著氣流在空氣中飄蕩,找尋適合的成長的環境。 黴菌的生長一定要有以下三個條件配合;A. 獲取充足養分:從所寄生的物體以獲取生長所需的養分。B. 溫暖溫度:黴菌適合生長在氣溫約攝氏 15 ~ 20 度。C.潮濕環境:相對溼度約60~90%的環境。一旦黴菌開始寄居繁殖後,就會很快成熟並將其孢子散播到室內各個地方,並可能對食品衛生、建築物安全、人體健康產生影響。 對食品衛生的影響:食物中若有霉菌寄居繁殖,就會產生毒素,使食物腐敗並且發出臭味。對建築物安全的影響:黴菌依附在建築物之木材構件上,會使得材料變質、劣化、腐壞而降低其力學性質,失去原有功能。地毯類材料會因寄居大量黴菌使得顏色變黑。浴室磁磚的溝縫處及粉刷壁面會因黴菌繁殖,產生破壞掉落的情形。對人體健康的影響:黴菌會隨著人的呼吸進去人體內部器官,如果對菌類有高度敏感的人,只要吸入少量的黴菌就可能引發極大的過敏反應。黴菌對人體健康的影響有氣喘發作、過敏反應、頭痛、疲倦、過敏性鼻炎、記憶力減退、感冒、結膜炎、角膜炎、皮膚炎、腸胃炎等。飄浮在空氣中之黴菌孢子,如果著降落在人體皮膚粘膜或傷口上,會造成感染。如果發現黴菌時沒有及時處理,等到大量成長破壞時,我們身體健康可能早已經受到影響,一些慢性的疾病或身體機能衰退可能已經開始產生了,等到那時再處理可就事倍功半了。 黴菌預防在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.加強通風,降低濕氣:廚房做菜時一定要開啟抽油煙機,將所產生的大量油煙濕氣排除到室外。每次沐浴時,浴室會充滿過多水蒸氣,浴室抽風機一定要開啟,盥洗完畢後浴室抽風機應持續開啟直到濕氣完全抽除。如果家中是配置熱風式暖器系統,在夏天不用暖器時,應將暖器系統風扇(鼓風機)設定為開啟,讓風扇持續運轉,以流通室內空氣降低濕氣。 2.加強除濕,保持乾燥:由於黴菌容易在黑暗潮濕的地方大量繁殖,所以房間應該要適度地打開窗簾讓陽光進入並保持室內的乾燥。衣櫥間因長期關閉所以濕氣較重,可於衣櫥間內放置吸收濕氣的物品,以降低濕氣。如果在浴室地板上有鋪設地毯,應該移除以防吸收大量濕氣。下雨天時,應將潮濕雨具放置於室外。如果家中有配置濕氣控制器(控制浴室抽風機運轉),可在冬季時將室內濕度設定於至百分之四十至五十,在夏季時則設定至百分之四十至六十。只要室內的濕氣低於百分之六十以下,則黴菌不易生存。 3.杜絕漏水,防止黴菌:有漏水的地方濕氣很高,一定會長黴菌,因此須定期檢查室內各送水管及排水管是否有漏水。尤其浴室、廚房、洗衣間及浴缸下方的天花板,是很有可能漏水的區域。有的房屋窗戶是單層玻璃,在冬季時會在窗戶玻璃及窗框上有冷凝水形成,容易在窗框下方有霉菌產生,因此要加強注意窗戶的排水功能,勿讓灰塵阻塞了窗戶排水口。 4.地下室或矮層空間(crawl space)是否潮濕:定期檢查地下室或矮層空間周邊基礎牆壁或石膏板(dry walls)是否受潮變顏色。如果地下室的地毯與周邊基礎牆壁交接處有顏色變黑的現象,很有能地下室通風不良所導致或是室外的濕氣已經侵入室內了。當房屋基礎版四周的地下雨水排水管(drain piping)被阻塞,下雨時室外雨水無法順利排除,會經由基礎牆與基礎版的交界處,倒流至室內。在下雨天時,搬開室外的集水井(catch basin)蓋,檢查雨水排水管是否有排水,如果沒有排水或是排水量很少那表示雨水排水管已經塞住了,需請專業人士檢查修復。有些老房子的集水井設置於室內,請加蓋以降低溼氣。

房屋保養漫談(二十八)—中央冷氣系統

房屋保養漫談(二十八)—中央冷氣系統

房屋保養漫談(二十八)—中央冷氣系統(Central Air Conditioning System)
撰文:楓葉驗屋 徐揚勝

雖然溫哥華的高溫夏季不會很長,但有時攝氏三十幾度的氣候,也常使人消受不了,如果房屋配置有冷氣系統那是非常地快活愜意。 中央冷氣系統基本上是由壓縮機、冷卻機組(condenser coil & fan)、膨脹節流閥(expansion device)及室內蒸發器(evaporator coil)所組成,並由銅管將這四大組件按著壓縮機、冷卻機組、膨脹節流閥及室內蒸發器之順序連成一個封閉系統。系統內會灌入一定量的冷凝劑(Freon),冷凝劑是一種無色無臭無毒的氣體,一般主要冷凝劑為 Freon 22,因為冷凝劑 Freon 22會對臭氧層造成影響,現在有些冷氣系統已經採用新型的環保型冷凝劑。 中央冷氣系統其製冷工作原理為,壓縮機將低溫低壓的冷凝劑氣體吸入,壓縮成高溫高壓的冷凝劑氣體,然後冷凝劑氣體進入冷卻機組,經由室外風扇或冷卻水把冷凝劑中的熱能減低,散熱成液體,此冷凝劑液體會經過膨脹節流閥,降低壓力和溫度成為低溫低壓液體,再次進入室內蒸發器並吸收週遭空氣的熱量,使空氣變冷再吹送到室內各個空間。此時的冷凝劑又成為低溫低壓的氣體,又再次進入壓縮機,如此壓縮—冷凝—節流—蒸發反覆循環,冷凝劑不斷的帶走室內空氣的熱量,進而降低了室內溫度。 壓縮機是冷氣系統的心臟,一般使用年限約為15年,因為在運轉中會產生噪音,所以與冷凝機組組成室外機,設置於室外,並連接上專屬線路接線至總配電箱。室外機設置時,要保持平穩與地面傾斜度不可超過10度,否則會影響壓縮機的正常操作。放置室外機的地面最好由混凝土澆置而成,穩固耐用。 蒸發器與膨脹節流閥組合成室內機,設置於室內(例如閣樓)。如果房屋有熱風式暖氣系統,室內機則通常會設置在煤氣鍋爐上方,與暖氣系統共同使用管道,否則冷氣系統需要另外配置送風及回風管道,且送風及回風管道要包覆保溫材料以免形冷凝水依附在管道上。 在此能源高消費的世代,選擇高能源效率的冷氣系統及正確的設定溫度是很重要的。選擇EER值愈高的冷氣系統則愈省電(EER=冷房能力/使用電力),目前冷氣機的EER值都有10以上。溫度的設定一般說來,使用冷氣時之室內溫度若設定於25~27°C之間及相對濕度保持在40-60%,是相當清爽舒適的。冷氣系統溫度設定每提高 1°C 之設定,可節省約 6%的冷氣電費。如果當我們使用冷氣時又加上電風扇吹,我們會有溫度下降 3°C的感覺,所以當我們將冷氣系統的溫度設定在27°C時,再加上1台電扇時,可得到原先冷氣設定在24°C的效果,以及可以節省18%之冷氣電費。 在選擇冷氣機時並不是冷氣噸數愈大愈好,因為選用的冷氣機冷凍噸數太大,壓縮機會頻繁啟動,比較耗電,而且減損壓縮機壽命。一般概估冷氣機冷凍噸數的方法是室內樓地板面積每壹千平方呎約等於一冷凍噸,如果室內面積約三千平方呎(不包含車庫面積),就要選擇約三冷凍噸的冷氣機。如果是老房子,因為其保暖及氣密性不佳,室內樓地板面積每七百平方呎約等於一冷凍噸。詳細計算,最好請教專業人員,依據窗戶面積大小、位置、陽光西曬及房屋保暖及氣密性等因素,作周密考慮。 中央空調系統在一般保養上要注意的事項如下,提供各位讀者參考: 1.啟動冷氣系統時要注意室外門窗要關緊,勿讓冷氣外流,浪費能源。 2.當室外溫度低於18℃時,不要啟動冷氣系統,以免壓縮機容易損壞。 3.如果遇到停電導致系統關閉,應等5分鐘的時間,讓壓縮機裡的高壓冷凝劑氣體消降下來,才能重新啟動,否則壓縮機容易受損。 4.如果冷氣系統長期關閉電源後,要再次重新使用時,須開啟電源12~24小時後,等壓縮機底部的油槽加熱器(sump heater or crankcase heater)熱了,可以對冷凝劑氣體加熱時,才能經由設定冷氣調溫器來啟動系統,否則壓縮機容易受損。 5.室外機風扇進氣口(前方或側方)及熱氣排風口(上方),不可被雜物或樹葉等遮蓋,阻礙冷卻機組的正常運作,造成製冷效果不彰或壓縮機損壞。 6.檢查室內機到室外機之間(尤其是室外部份)銅管上的保溫套管是否損壞 : 如果保溫套管損壞,會造成銅管內冷凝劑氣體吸收過多的空氣中熱量,而轉變成液體狀(銅管外也會有冷凝水依附在上面),進而影響壓縮機的正常運作,因為壓縮機是壓縮氣體不適合壓縮液體。 7.檢查系統中各管路有無裂縫、破損、結霜或結露的情形,接頭連接處有無洩漏跡象,凡是有洩漏處就會有油污,請仔細檢查。 8.檢查室內機底部的接水盤及排水管(將蒸發製冷所產生的冷凝水排至室外),是否有長青苔、阻塞了排水並倒流滴到室內。有的室內機設置於閣樓內,因此上閣樓時,要腳踏在屋頂桁架上,而不是踏在天花板上。 9.系統運作時,仔細聽壓縮機、風扇運轉聲音是否正常,有無雜音或是噪音過大現象或有聞到焦糊味。如果有,要立即停機維修。風扇軸承建議每年定期上油保養。 10.冷氣系統的空氣過濾網應該依使用說明定期清洗,保持通風良好,如果長期不清潔,則灰塵加上冷氣內的濕度,空氣中的菌類及塵螨就易於滋生危害身體健康,而且蒸發器容易有結霜現象,影響製冷的效果。