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验房师的职业操守

验房师的职业操守

笔者是属於HIABC注册验屋师学会(Home  Inspectors Association BC)的会员。所有HIABC的验屋师都要遵守以下学会所规定的各项专业操守 (Code of Ethics) : 1. 验屋师要依据自已的专业经验和诚实的见解,去表达自已的意见。 2. 验屋师的行为表现要忠实的对待每个顾客。 3. 验屋师如果得不到顾客或代表人的同意下,不能透露任何相关验屋的资料给其他人。 4. 验屋师不能在相关的验屋项目中,接受第三者的金钱或利益。除非得到各方面的人同意。 5. 验屋师不能以直接或间接方式,接受或提供金钱和各种利益给第三者,而获得验屋业务。 6. 验屋师要及时地透露自已在其他的商业上的利益给顾客知道,而这些商业上的利益可能会与验屋有利益冲突。验屋师不能让这些商业上的利益影响其验屋的品质。验屋师也不能利用验屋服务当作去获得其他的利益的管道。 7. 验屋师要尽一切努力去维持和改进验屋专业的声誉,对於其他有违背学会规定者,要举报通知学会以谋求改善。

验房范围

验房范围

房屋买卖置产是人生的一项重大投资,因此很多买家在买房之前,多会询问验房师有关验房的范围及疑问。每个行业都有其行规及执行业务范围,笔者是加拿大房屋检验师学会的所属验房师,因此验屋的范围均依照学会的章程验房。 一般说来,不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋,一次基本的验屋大致包括以下10项目∶ 1. ROOF(屋顶)∶包括屋瓦现况、遮雨版、烟囱、天窗、屋顶通风管及金属防水片。要是房顶太倾斜、太高等情形,不许可上去房顶时,会尽可能将楼梯靠在屋檐上检验房顶。 2. EXTERIOR(房屋外部)∶包括外墙面现况、檐沟排水、屋檐透气版、落水管、门、窗、前后门廊、露台、挡土墙、基础外墙现况、地面排水现况等。室外部份所需检验的项目比较繁多。 3. STRUCTURE(结构系统)∶包括内外墙是否龟裂、梁、柱、基础是否滑动、屋顶构架是否变形等。 4. ELECTRICAL(供电系统)∶包括配电箱(卸下电箱盖检查内部电线、断电器现况)、电灯、室内外插座及电路是否接线正确安全。 5. HEATING(暖气系统):包括地热系统、暖器炉、热水锅炉、热水器、壁炉、热水散热器、墙角电热器、送风及回风管道、废气排烟管等。 6. COOLING(冷气系统):包括室内外机现况、压缩机、散热风扇、管线绝缘、接水盘及排水管排水是否良好。 7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统):包括室内保温现况、阁楼、矮层空间(Crawl Space)及浴室通风现况。 8. PLUMBING(给水及排水管道系统):包括检查给水及排水管道是否漏水、独立水阀是否漏水、排水管排水是否缓慢、室内外水龙头水压是否正常、浴室洗浴设备及磁砖现况、马桶是否松动有漏水等。 9. INTERIOR(房屋内部):包含内墙是否渗水、天花板是否有水痕、门窗是否变型有结露现象、楼地板是否倾斜由杂音、矮层空间是否潮湿渗水等。 10. APPLIANCES(电器用品)∶包含家里的各类固定的电器(例如炉头、抽油烟机、厨余搅碎机、洗碗机、洗衣机、烘衣机等)是否工作正常。 由以上可知,一次完整的验屋包含房屋的所有方面,这对於买家而言,是最好的方式来了解自己将要购买的房子。那么,是不是有了验屋就万无一失呢?答案是否定的。客观来讲,验屋的目的,是评定房屋的一个基本概况和工作现况,包括房屋各系统设备是否能正常工作。其检查过程以目视为主并配合专业检验仪器为辅,再依据验房师的丰富专业经验判断,一般一次验房须约2~3 个小时(依屋龄、面积及现况而定)。在验房过程当中,如果室外下雨、房顶积雪、房屋刚刷新油漆及室内摆设的家俱和堆积的杂物等都会影响阻碍检查,因此要求验屋师在这么有限的时间做到面面俱到,找出每一个问题,是不合实际的。况且有些隐藏性的问题是有季节性的,只有在冬季或夏季才会产生出来。因此大家要有这样的心理准备,完整的验屋不是一个保证,也不可能给顾客任何保证。但验屋却是一个以最少的花费,且能有最大程度了解房屋现况的最好途径。验屋就像作全身身体检查一样,医生作完检查后可全面性的,了解自己身体的机能,如果发现有问题,再找专科医生就医。 有些顾客也常问笔者说,验房有没有包含在墙内及楼板下的现况等。房屋检验是在现有的现况环境下执行,因此是不可能完美无缺的,其检查之范围是有受限制的。以下的内容是一般验屋范围所不包含的 (除非顾客与验房师另有约定),提供给读者了解: 1.房屋检验并不包括检查隐藏在墙内、地板下或天花板下之问题与缺点,包括电线、结构、水管和保温材料等,这些都是隐藏在正常下所不能到达的地方。 2.房屋检查范围并不包括隐藏在墙内、地下及天花板上对有人体有害的物料。 3.房屋检验并不会负责或评定房屋内的空气品质。 4.房屋检验不会检查或不负责有关埋藏在地下的油槽、污水处理槽或汽油槽。 5.房屋检验不包括以下的范围:私人的供水和排水系统、游泳池、热水浴缸(hot tub)、警报系统、室内对讲机系统、自动洒水系统和太阳能系统等。 在验屋的过程中,会根据您的房子给予相关的保养常识及维护注意事项。因为房子的维护和保养至关重要,它直接影响到房子的品质与使用年限。

房屋保养漫谈(一)沥青瓦

房屋保养漫谈(一)沥青瓦

房屋保养漫谈(一)沥青瓦(Asphalt Shingles)
撰文 : 枫叶验屋 徐扬胜

温哥华的严冬已过又是万物苏醒发芽更新的季节,亦是卷起衣袖保养自己爱屋的好时机,因此笔者就以漫谈的方式与各位读者作一系列讨论房屋保养的注意事项,首先我们先谈房顶沥青瓦。 沥青瓦是很常见的一种屋瓦材料,它的外层由一层沥青包裹著一层细碎石而成,此细碎石层是用来抵挡太阳光之照射,使沥青瓦不会变脆而提早老化。 沥青瓦的尺寸通常为12×36寸或13.25×40寸的大小,每片沥青瓦含有三个小凸片。沥青瓦铺设时须有5寸或5.125寸的曝露长度露出在外面(曝露长度的距离很重要),其曝露长度取决於屋顶坡度及沥青瓦种类和长度。一般沥青瓦的使用年限通常为十五到二十五年,这是依据沥青瓦每100平方尺之重量决定,目前市面上常见的有210磅,225磅,235磅等,愈重其使用寿命愈长。 沥青瓦在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查沥青瓦表面细碎石层是否有脱落现象:表面细碎石层因风吹雨淋(尤其在屋脊之位置),或是树枝碰触摩擦屋瓦,或是有人在屋瓦上面走动而脱落,建议纪录脱落位置作为观察重点,表面细碎石层脱落易使沥青瓦变脆提早老化,须特别注意。 二、检查沥青瓦是否有松动掉落现象:沥青瓦松动掉落通常是沥青瓦之间的沥青黏胶失去联结力,在大风吹袭之下而产生,有此现象建议立即请专业人士修补固定之。 三、检查沥青瓦上是否有青苔:青苔会聚集水气使沥青瓦提早老化,通常阁楼(attic)之通风系统功能不彰时,沥青瓦底部湿气会偏高而造成此现象,建议以一份漂白剂与三份温水混合并以人工方式用刷子直接刷除,不建议使用强力水压(power wash)之方式清洗,因为容易对屋瓦造成伤害。 四、检查沥青瓦是否破损裂开:沥青瓦破损裂开一般为外物撞击所形成,或是屋瓦在施工时钉得太紧造成局部小裂缝,在强风吹拉之下造成破损裂开,建议请专业人士换新。 五、清除所有堆积在屋瓦上之树枝落叶,如有树枝碰触摩擦屋瓦,请修剪树枝。 六. 检查沥青瓦每片小凸片之间的间距是否有扩大现象:当沥青瓦老化时,每片小凸片之间距会有扩大趋势,因为沥青瓦老化时每片小凸片尺寸会缩短而使得每片小凸片间距加大。当屋瓦老化面积达到房顶总面积 15%以上时,建议重新更换新房顶。

房屋保养漫谈(二)木头瓦

房屋保养漫谈(二)木头瓦

房屋保养漫谈(二)—木头屋瓦(Wood Shingles)
撰文 : 枫叶验屋 徐扬胜

木头瓦亦是一种很常见的屋瓦材料,通常使用在斜屋顶上,亦常见把木头瓦当做外墙材料使用,使建物外观更具特色。一般木头瓦的使用年限为二十年至三十年。 木头瓦有四个等级,一般屋瓦使用第一级或第二级。第三级或第四级使用於次要建物上,如室外储藏室(shed)之屋顶。 木头瓦主要是利用红柏(red cedar)或白柏(white cyprus)树种的木材,因为这两种树的心材不易腐烂与收缩,松树与阿拉斯加扁柏也用於木头瓦。木头瓦的宽度各异,最大为14寸,最小为3寸。 木头瓦在铺设时,瓦与瓦之间应有1/4寸至 3/8寸的距离作为受潮时的膨胀空间,在每一层屋瓦之间的接缝应该距离下一层屋瓦的接缝处偏移至少1.50寸的距离,任何一层的接缝处不可与前一层的接缝处排列在同一直线上。 木头屋瓦在一般保养上,要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查木头屋瓦是否有弯曲翘起现象:木头屋瓦若有弯曲翘起现象,一般是由於屋瓦所含有的湿气在太阳造射之下,在干燥过程中速率不均匀所致。如果阁楼的通风系统不好,不能加速排除屋瓦底部之湿气,在太阳造射之下则容易形成此现象。屋瓦有弯曲翘起现象产生时,请聘请专业人员立即更换以免雨水由弯曲翘起底部渗透到阁楼内。 二、检查木头屋瓦是否有裂开:一片木头屋瓦是由二根屋瓦钉钉住固定,如果有过多的屋瓦钉在一片屋瓦上,会限制了屋瓦的热涨冷缩作用而造成屋瓦裂开。或者在已弯曲翘起的屋瓦上补上屋瓦钉使之平整亦会使屋瓦裂开。若裂开的屋瓦会松动掉落或屋瓦裂开处与下层屋瓦的间隔缝在同一条线上时,请立即更换,以免雨水渗进阁楼内。 三、检查木头屋瓦是否有木节疤(knot)在上面:如有这表示木头瓦是第三级或第四级的品质,不适用於一般屋顶,建议更换新的第一或二级屋瓦。 四、检查木头屋瓦在屋脊处是否有分开:木头屋瓦在屋脊处受风吹雨淋,屋瓦分开之机率高,要仔细观察,如有此状况请立即换新。 五、检查木头屋瓦上是否有青苔:青苔会聚集水气使屋瓦提早老化,通常阁楼(attic)之通风系统功能不彰时会造成此现象,建议以一份漂白剂与三份温水混合并以人工方式用刷子直接刷除,不建议使用强力水压(power wash)之方式清洗,因为容易对屋瓦造成伤害。 六、清除所堆积在屋瓦上的落叶,以免阻碍排水,并聚集水气滋生青苔。 七、检查最上层房顶排水檐沟或排水管连至下层房顶之排水路径其周边屋瓦状况,是否有冲刷磨损或雨水渗透至阁楼的现象:若有则请更换磨损之屋瓦并建议设置屋顶落水管延伸至下层檐沟中,减少雨水冲刷屋瓦而造成破坏。

房屋保养漫谈(三)露台

房屋保养漫谈(三)露台

房屋保养漫谈(三)—露台(Decks)
撰文 : 枫叶验屋 徐扬胜

露台(Deck)是一种抬高於地面无屋顶并与住宅连接的平台,其台面通常用有间隔的木材构件建造,可让雨水从木材间隔空隙通过排至地表面,或者是在露台楼板面上铺设一层防水材质的覆面材料。 露台如果有高於地面有三个台阶高度时,就须在露台周边设置手扶栏杆以防止有人跌到地面而受伤。露台在设置上要考虑其底部湿气通风,因此其高度不宜太低或直接接触地表面。 露台在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查露台各木构件是否松动或损坏:包含(1)手扶栏杆是否松动。(2)支承梁(beams)或格栅梁(joists)是否有翘曲转动现象,形成结构上之不安全。(3)支承柱直接与地面接触的位置,其木头是否有腐烂情形。(4)支承梁或格栅梁直接与房屋交接处的支承版(lodger)是否松动倾斜。因露台直接与房屋接连在一起,会因为房屋基础版的不均匀沉陷或冬季下雪低温使房屋与露台周边土壤结冰膨胀的隆起现象,使房屋与露台之间有相对位移产生,两者之间会产生拉扯作用力而导致结构上的不安全。 二、检查露台覆面木板(deck board)是否有青苔:露台通常会摆设盆景或堆置物品,其与覆面木板接触周围区域容易聚集水气而滋生青苔,使露台覆面木板提早老化。 三、检查覆面木板与外墙交接处是否有水渗透进入室内情形:如果覆面木板是与房屋木构造之墙体接合(不是混凝土墙),且上方没有屋檐保护时,要特别注意观察否有水渗透进入室内情形。 四、检查是否有钉头冒出於覆面木板及钉头生锈情形:钉头冒出於覆面木板会影响行走之安全性,钉头生锈请刮除锈后再於钉头处打胶(caulking)保养。 五、如果覆面木板有铺设覆面铺材时请检查每一片覆面铺材之交接面是否裂开或有磨损之情形。

房屋保养漫谈(四)檐沟

房屋保养漫谈(四)檐沟

房屋保养漫谈(四)—檐沟及落水管(Gutters and Downspouts)
撰文 : 枫叶验屋 徐扬胜

在加拿大住宅中使用檐沟及落水管排放雨水是很普遍的。檐沟及落水管的设置可以大大的减少房屋外围基础附近的地下水,因此为房屋基础防漏提供了额外的保护。 檐沟可分为嵌入式(built-in)及外挂式二种。嵌入式檐沟设置於屋檐底部上方,通常由单层防水材料铺设作内衬,再以透气盖板封底而成,所以从外观上看不出来。 外挂式的金属檐沟有连续的、单片式的或是不同长度的,为了适应安装的要求有多种尺寸和角度的落水管连结件和弯管等配件可供使用。 落水管有长方形或圆形。金属落水管通常呈波纹状以增加强度,这样的落水管在结冰时产生爆裂的可能性较小。落水管用系带和钩固定在外墙上,每十尺长的落水管至少需要二个钩或系带。如落水管不与雨水下水管相连接时,应该采用延长的弯管或导水石板(Splash block),将雨水引离基础墙外4至6尺。而且地面之坡度应确保能将水正确地排离建物及其周围地面。 檐沟及落水管在一般的保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、目视检查嵌入式檐沟下方之透气板是否有水痕或水滴下来:若有就表示檐沟 有漏水了。很有可能是内衬材料之交接缝松开了,或是檐沟之泄水坡度有问 题不能排水使得水满出了沟檐。如果是内衬材料的问题,可以买一瓶沥青黏 胶涂抹在内衬材料之交接缝处。如果是泄水坡度的问题,立即请专业人员评 估处理方式。 二、检查檐沟之泄水口是否被落叶或青苔阻塞。 三、检查檐沟是否很稳固地固定在屋顶封檐板上。 四、检查檐沟与落水管交接处及落水管在转弯交接处是否有水渗出。 五、检查落水管之系带是否松动:此情况在大风吹动之下会左右摆动刮伤墙面,甚至整支落水管掉落。 六、检查落水管与雨水下水道连接处之盖板是否损坏或是被埋至土中:此情况易 使杂物或地表面土及砂石进入雨水下水道,阻碍排水功能,甚至整管阻塞, 到了雨季时则地下室或Crawl space会有渗水潮湿现象。

房屋保养漫谈(五)砖造烟囱

房屋保养漫谈(五)砖造烟囱

房屋保养漫谈(五)—砖造烟囱(Chimneys)
撰文 : 枫叶验屋 徐扬胜

一般而言,屋龄超过二十年以上的独立屋其烟囱多为砖造且其多样造型的烟囱确实替房屋外观增添几分特色。 烟囱的主要构件包含有基础版、排烟道、排烟道内衬护片、烟囱顶冠盖(chimney cap)及清洁口。砖造烟囱因为整体重量很重且在大风吹袭或地震作用之下需要有足够的抗倾倒能力,因此必须建筑在混凝土基础版上,基础版之尺寸须适当以支撑烟囱的载重及倾倒力矩。 排烟道是一个垂直的立井,可将壁炉燃烧所产生之废弃透过排烟道排放至室外大气之中。单一排烟道可供同一层中的一个或多个电器设备使用(例如一个锅炉和热水器)。如果一个烟囱有多个排烟道时,则排烟道之间应该使用至少三寸厚的实心砖或混凝土块来分隔。排烟道应超出屋顶足够的高度,以避免因乱流造成废气气流倒灌。在靠近排烟道底部应有一个金属的清洁口和闸门,以方便清扫烟囱的煤灰。 排烟道之内衬护片通常由长方形上釉黏土管组成,内衬护片须向上延伸且超出烟囱顶冠盖有四至五寸高。 烟囱顶冠盖是用混凝土制成,须由烟囱砖块最顶部向四周延伸渐缩且须超出烟囱外墙至少二寸,以形成一个滴水檐。 砖砌烟囱一般保养注意事项如下,提供各位读者参考: 一、检查烟囱室外砌砖面是否有龟裂:砖及水泥砂浆会因气候变化或老化而产生细微裂缝,在冬季时此细微裂缝会吸附过多水分,在低温结冰时体积会膨胀而变成更大的裂缝,进而影响烟囱稳定性,如有此现象建议请专业人士做进一步的评估。烟囱裂缝如不妥善处理,在冬季使用壁炉时,室外之冷空气会经由裂缝进入烟囱内使排烟道温度降低,如此一来壁炉燃烧产生的废气其排出室外的动能会降低,所以部分燃烧废气会溢入室内,影响室内人员的生命安全。 二、检查烟囱基础版是否有龟裂或倾倒现象:烟囱基础版会因大风吹袭、地震作用而倾斜。烟囱周边土壤若含有过多水分时,会在低温结冰时膨胀而产生不均匀隆起现象,也会使基础版龟裂或倾倒,如有此现象建议请专业人士做进一步的评估。 三、检查烟囱顶冠盖与内衬护片之间的水泥砂浆或防水胶是否有老化、渗水现象:砂浆或防水胶老化容易使雨水渗透到室内。如有此现象请重新打胶(caulking)。 四、检查烟囱与房顶交接处的金属挡水片(flashings)是否生锈、松动、破损:若有此现象雨水很容易渗透到阁楼内,使周边之木构材潮湿发霉。如有此现象建议请专业人士重新安装金属挡水片。 五、检查是否有爬藤类植物依附在烟囱外墙上:爬藤类植物很容易吸附水气, 使得砖及水泥砂浆提早破坏,因此有发现就要提早铲除。

房屋保养漫谈(六)壁炉

房屋保养漫谈(六)壁炉

房屋保养漫谈(六)—壁炉(Fireplaces)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

在北美地区的房屋通常有壁炉的设置,但因其取暖的效率低,所以主要价值在於装饰。目前常见的室内壁炉的燃烧室(fire box)大致有三种形式,一是以耐火砖建造,用来烧木材或天然气,二是由金属的内衬片制成用来烧天然气的,三是工厂预制的壁炉等。 耐火砖造烧木材或天然气的壁炉必须要有适当的室内空气供应,以增强燃烧温度,进而把燃烧所产生的废气排至室外,因此在使用上建议微开窗户以提供燃烧所需之空气。 耐火砖造壁炉其燃烧室正面开口大小与排烟道的比例约为10:1,依壁炉排烟道之内衬片材质及形状而定。壁炉在炉喉处(燃烧室上方)有金属制风量调节器(damper),可以手动调节其开口,以控制废气排至室外气流大小。壁炉不用时,可关闭此风量调节器以减少室内热空气排到室外。为防止燃烧的火星飞溅,壁炉前方地面从壁炉开口向前延伸至少16寸,并向两边延伸8寸应铺设磁砖。 如果壁炉的燃烧室是金属制的内衬片,其金属制的内衬片须与周围有一定净间距以形成一个空气循环腔。 工厂预制的壁炉有烧天然气或用电加热散热片的,烧天然气的预制壁炉其气密性高,有直接通气管道提供室外空气供燃烧使用并且把燃烧产生的废气直接排放至室外。用电加热散热片的壁炉其加热速度快并有火焰调节钮(装饰用)可调整其模拟火焰大小。 室内壁炉在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查壁炉排烟道是否有榴油(creosote)依附在上面:打开风量调节器,用手电筒由下往上照射,检查是否有像柏油一样黑色的沉殿物(榴油)依附在排烟道管壁上。榴油是由於燃烧潮湿的木头或木头燃烧不完全所产生的,其厚度超过1/8寸时,请聘请专业人员清除掉,否则继续使用下去,容易引起火烧烟囱。 二、检查壁炉燃烧室的耐火砖是否龟裂或松动:由於耐火砖的老化或燃烧的温度过高,均会产生此现象。其龟裂或松动之处,在使用壁炉时会有大量高温空气及燃烧废气逸出,危害建物及使用者的安全,应立即请专业人员修补。 三、检查金属制的壁炉燃烧室是否变形:尤其是其四周焊接之处易受高温燃烧而裂开,使火苗冒出。 四、检查壁炉上方的炉台架是否变形:以室内空气为燃烧用的壁炉在使用时,因为负风压(例如开动抽油烟机或浴室排风扇造成室内空气往外排放)或提供燃烧的空气不足,使燃烧室火焰往外烧,而使得炉台架受热变形。若有此现象请聘专业人员评估改善。 五、检查工厂预制的壁炉是否变形及其玻璃是否裂开:由於过度的燃烧,温度高升而产生此现象,会导致燃烧之废气溢入室内影响身体安全。 六、检查工厂预制的壁炉其室外通气管道是否进气及排气正常:室外通气管道有时会被树木或堆积室外的杂物阻碍其进气及排气功能。 七、检查烧天然气的壁炉其天然气是否有漏气:一般家庭没有专属仪器检验,因此建议用鼻子嗅闻壁炉底座是否有天然气溢出於天然气铜制管道附近(尤其是管道接头处),如有要立即关闭天然气阀门(黄色的旋转头),请专业人员改善。 八、检查烧天然气的壁炉其火焰颜色是否为非常的黄色:烧天然气的壁炉其正常火焰颜色为蓝色火焰并於火焰前端略带黄色。如果火焰是非常的黄色的即表示燃烧不是很完全,应立即请专业人员检修。

房屋保养漫谈(七)Stucco

房屋保养漫谈(七)Stucco

房屋保养漫谈(七)—灰泥粉饰墙(Stucco)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

灰泥粉饰墙(Stucco)是以水泥为其基底且很耐用的装饰外墙,其外观涂层色泽可依使用者的喜好而调配,在独立屋是一种很常见的外墙装饰面。灰泥粉饰墙基本上是由一层金属网和二道抹灰层及一道装修涂层组合而成。通常由波特兰水泥和等级较好的细砂混合而成,并且加入熟石灰使之更具有可塑性。 灰泥粉饰墙在施工上,先在铺有防潮纸的外墙板上钉上一层金属网,再上第一层抹灰层约3/8寸厚,需嵌入於金属网中。抹灰层的表面必须进行拉毛刮粗处理,以便为第二道抹灰层提供良好黏合力的表面。通常养护时间为四十八小时。在铺设第二抹灰层之前应对第一抹灰层进行湿润处理,以确保两层之间有良好的黏合力。接著上第二道抹灰层,其厚度亦约3/8寸厚,用镘刀将之紧密地涂抹到第一抹灰层表面。其养护时间至少四十八小时,然后让它干燥五天,最后再上1/8寸厚的表面装修涂层。 目前灰泥粉饰墙之表面装修材料有多种,从标准的白水泥或彩色水泥到改良式及丙烯酸装修材料。丙烯酸装修涂层常用於传统波特兰水泥上,这种方法的效果很好。灰泥粉饰墙装修涂层材料要对气候有良好的适应性,并且能允许湿气穿透。 灰泥粉饰墙在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查灰泥粉饰墙面是否有裂缝:灰泥粉饰墙面在气候热胀冷缩作用下,或是基础的不均匀沉陷,均容易使裂缝产生。一般来说,只要裂缝的宽度小於1/8寸应无结构方面之考虑,裂缝的宽度大於1/8寸,且数目不只一、二处时,应请专业人员做进一步的评估。有关裂缝小於1/8寸的修补,建议先把裂缝处用清水刷洗干净,再上灰泥填缝剂,把裂缝填平再上可透气之油漆。裂缝处如果不修补,则室外雨水会渗入墙内而使墙面发霉变黑。 二、检查灰泥粉饰墙与门窗交接处是否龟裂:灰泥粉饰墙与门窗两种不同材料 其膨胀系数不同,在气候热胀冷缩内作用下容易分离,此时雨水容易渗入墙 内,进而渗入到室内。建议在龟裂处打胶(caulking),并请仔细观察相对於 内墙开窗处附近之墙面是否有水痕。室外打胶请用可透气的矽立康 (silicone) 。 三、检查灰泥粉饰墙与檐沟交接处是否有水痕:此处在灰泥粉饰墙施工上,很容 易产生问题,下雨过后请仔细观察。如有此现象建议在交接处打胶,以防雨 水经由此交接处进入墙内。 四、检查灰泥粉饰墙与地面是否与地面接触:灰泥粉饰墙如果与地面接触,其墙底很容易潮湿发霉。如有花草树木太靠近墙面也会因湿气重使墙面潮湿发 霉。通常在房屋周边种植花草树木时,因施工的疏忽而产生,建议拨离太靠 墙边之花土及修剪树木以利通风降低湿气。 五、检查室外水龙头、天然气管及其他管线穿越灰泥粉饰墙处是否有打上矽立康 , 或是矽立康已经老化:此处是雨水容易渗入墙内的地方, 打胶务必确实。 六、如果灰泥粉饰墙面脏了,其洗涤方式建议如下:先将墙面用清水弄湿,再用橡胶软管(室外水龙头)向墙面喷射水柱以冲刷污垢,牢固的污垢要用刷子去 掉,亦可选择一般清洁剂刷洗墙面。

房屋保养漫谈(八)木制披叠板(Wood Sidings)

房屋保养漫谈(八)木制披叠板(Wood Sidings)

房屋保养漫谈(八)—木制披叠板(Wood Sidings)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

木制披叠板是另一种常见的外墙盖板材料,经常被用於独立屋上,它能搭配各种色泽的油漆涂料,营造出建物的朴实美感与特色。由於木制披叠板是直接与屋外雨水接触的,因此需具有坚固、没有木节孔、没有裂缝及不会翘曲之特性。常见的树种有柏木、松木及红木。在现场铺设时木制披叠板的适当含水率是在12%至18%之间,需视各地区的湿度和气候而定。 木制披叠板在铺设上有水平安装及垂直安装两种方式。水平安装的披叠板其版厚度为1/2寸至9/16寸,宽度约8寸,一般是从外墙底层开始安装起,每一个相接的底层重叠在下一层的顶部边缘上,其最小重叠量为1寸。相邻两片间的披叠板对接接缝要紧密相接密封,以防雨水流到披叠板后面导致墙板腐蚀,且上下层接缝应交错排列且接缝应该位於外墙的间柱上。水平披叠板在外墙转角处是雨水容易入侵而受损坏的地方,因此披叠板接缝要确实密接并填入填缝剂或油灰,如果加上金属转角护板其效果更好。 垂直安装的披叠板包括平企口叠接板、花式企口槽接板及木板条覆盖在接缝的边板等,通常版厚度为9/16寸,宽度不超过12寸,披叠板上下接合时要采对角斜接方式,预防雨水进入接缝中。 在气候潮湿的地区外墙工程常用防水雨幕(rain screen)之工法铺设,其原理是用1×2木板条,约每间隔一尺宽,垂直钉在铺有防水纸的外墙覆面板上,形成一道一道上下直通的通风口,再铺设披叠板於木板条上就形成一道防水雨幕,可防止雨水渗入室内,同时墙后之上下直通的通风口也可将墙内湿气排出。 木制披叠板在在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查披叠板是否有裂缝:裂缝的形成通常是由於气候热涨冷缩因素或外物的碰撞而造成,例如小孩玩球撞击或树枝碰触。有裂缝的披叠板易吸收雨水,在日照之下加速老化,且易使雨水渗透至墙内。若发现有裂缝,可用木制品用的填缝剂填平上漆修补。 二、检查披叠板底部是否受潮损坏:一般披叠板离地面约有八寸之距离,其用意是防止地表水会因毛细现象而使披叠板底部受潮损坏。尤其当您在做庭园植栽时,要特别注意勿将泥土堆高接近披叠板。 三、检查披叠板是否有掉漆现象:通常披叠板每隔四到六年就要油漆(可透气的)一次,良好的油漆保养可以延长其使用年限。愈接近地面的披叠板愈提早掉漆。 四、检查披叠板与门窗交接处之防水胶(caulking)是否老化:防水胶每隔几年就会老化,需刮除旧胶重新上新的胶(可透气的),以防雨水及室外湿气入侵室内形成冷凝水(condensation)。 五、检查披叠板是否松动:松动的披叠板难以预防雨水渗透至墙内,披叠板在施工时,如果没有固定在系板条(strapping)上面,很有可能造成此现象。建议请专业人员评估松动范围及原因再修补,不宜自行冒然地拉扯,这容易使外墙防潮纸被扯坏掉。

房屋保养漫谈(九)阁楼(Attic)

房屋保养漫谈(九)阁楼(Attic)

房屋保养漫谈(九)—阁楼(Attic)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

阁楼是指房屋最上方楼层天花板与屋顶构架之间的空间。它扮演了两个很重要的角色,一是保温,在天花板上铺上保温棉,使室内的暖气在冬季时不至於大量流失至阁楼内。另一个角色是通风,保持阁楼内空气的流动,使阁楼内及室外的温度接近,这有助於延长房顶屋瓦之使用年限不至於提早老化。 阁楼常用的保温棉有毯状式玻璃纤维棉或松散填充式玻璃纤维棉或矿物纤维棉。依建筑法规之要求,其阁楼保温棉之热阻值(R value) 为25 至 40之间, 热阻值愈高其保温效果愈好。 阁楼的通风方式通常是在屋脊处、屋顶斜面上、山墙位置及屋檐处等位置设置通风口。通风口的面积与房顶的面积比在坡度为1比4以上的斜屋顶约为1:300,在坡度为1比4以下之屋顶约为1:150,因此屋顶坡度愈低的愈要注意房顶通风。举例说明 :1: 300 是说900平方尺的房顶水平面积,所需排风口面积为3平方尺。通风口的设置应在建筑物房顶的相应两面,最好至少有25%的开口分别位於房顶之顶部与底部。 若您要上阁楼检验屋况,可在最上层天花板找寻一个约20×28寸的通道,此通道或许在卧室的衣橱间或走道上。上阁楼前要先准备好工作梯子、口罩及手电筒等,当你进入阁楼后,脚一定要踩在房顶木桁架之上,不可以踩在天花板上,否则会摔落下来,有受伤之危险。 阁楼在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查房顶是否有渗水现象:仔细检查烟囱、屋顶通风口、废水管排气口、天窗等与房顶交接处是否有雨水渗透之水痕。如有此现象,表示其周边的导水片(flashings)已出现问题,应请专业人员做评估与补修。 二、检查屋顶版(Sheathing)及房顶结构是否发霉:当阁楼内的空气湿度高且通风性不好时会有此现象发生,其原因可能是阁楼之通风口数量不够,或是阁楼内之排气管道(duct)松脱使热气体排入阁楼内且阁楼之通风不佳所造成,应请专业人员做评估及改善。 三、检查阁楼内的排风管道之保温棉是否松脱掉落:排风管道上的保温棉松脱掉落之处,到了冬季会有冷凝水(condensation)产生并依附在管壁上,使管道生锈。冷凝水要是掉到保温棉上,则保温棉会吸水变薄使保温功能大打折扣。 四、检查屋檐下方的屋檐透气板(soffit)是否被保温棉阻塞:屋檐透气板如被保温棉阻塞,则其通风效能不佳,应立即清理。 五、检查是否有鸟筑巢在阁楼上:鸟的排泄物对人体健康有影响,建议立即清理,并在受影响部分区域铺上新的保温棉。 六、如有冷气机之室内机或热回收通风机(HRV)设置在阁楼上时,检查悬挂此设备之吊杆及固定吊杆之房顶结构杆件是否稳固:不平整的吊杆会影响其工作效能。

房屋保养漫谈(十)浴室

房屋保养漫谈(十)浴室

房屋保养漫谈(十)—浴室检验与保养
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

浴室对每个人而言是私密性很高及每日使用次数最频繁的区域。一套浴室设备通常包含有洗脸台、冲水马桶、淋浴设备、浴室风扇及暖器设备等。浴室有复杂的排水及供水管线及排风通道等,它也是大量用水的地方,因此在平日的保养上是不能被忽视的。 浴室洗脸台大都是木制柜台加上洗脸盆组装而成。洗脸盆材质有陶瓷器的、铁制搪瓷的、大理石制的,其种类繁多。安装时在洗脸盆之四周须打上一层防水胶,预防洗脸水渗透至台面下,损坏木制台面。洗脸盆之冷热水供水管通常装有控制水阀,以方便水龙头维修之用。排水管需装置 P型存水湾(P-trap),以防排水管污秽气排入室内。 冲水马桶材质有压克力的(acrylic)或是玻璃纤维的(fiberglass),是运用虹吸作用的原理冲掉排泄物。其构造可分两件式(two piece)及单件式(one piece)。两件式的是指马桶座桶及水槽箱,单件式的只有马桶座桶。在使用上单件式较为安静及水流平静。马桶在安装时须在马桶座与楼板交接处四周打上一层防水胶。 淋浴设备有浴缸(含按摩浴缸)及淋浴间(shower stalls)。浴缸一般是压克力的或是玻璃纤维的,其厚度愈厚的使用年限愈久。如果浴缸安装於紧靠有开窗的外墙边时,须特别注意使用,最好洗完澡时用刮刀将磁砖墙面上的水刮除,因为淋浴的洗澡水很容易溅到外墙窗台上且会慢慢地经由磁砖接缝而渗透至磁砖后面,使得磁砖松动甚至掉落。 淋浴间在实用上具有节省空间、干湿分离的优点。通常是压克力的或是玻璃纤维的材质。较高级的淋浴间有用花岗石铺设於墙面及地面上,再加上彩绘玻璃门更增添其价值感。 浴室风扇须依浴室空间大小而选定所需的排风能力,并配置通风管道将浴室之湿气排至室外,来降低湿度以抑制霉菌生长且可改善室内空气品质。如果浴室是有开窗户的,则可不需安装浴室风扇。 浴室在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查洗脸盆之水龙头是否松动:水龙头如果松动,请注意检查洗脸台其底座相对应位置是否也潮湿受损。水易从松动处渗透,建议用阪手锁紧水龙头并再其底座周围打上一层防水胶。 二、检查洗脸盆之供水及排水管是否漏水:在冬天季节供水及排水管易有冷凝水之形成,容易误判是漏水。排水管有P型存水弯,此处如果阻塞时,可取下清理以利排水。 三、检查浴缸或淋浴间之墙壁磁砖接缝是否有裂缝:磁砖接缝有裂缝时,洗澡水及湿气很容易渗透到磁砖背后使磁砖松动脱落。建议停止使用数个月并开启浴室风扇让湿气排出后,於接缝处抹上可透气防水胶。如果双手用力推压磁砖裂缝处,会感觉墙面有松动时,建议请专业人员评估改进方式。 四、检查浴缸或是淋浴间与墙壁交接处是否有霉点及损坏情形:此处很容易因洗澡水溅出浴缸或是淋浴间而造成墙面发霉受损。建议洗完澡时用刮刀将此区域的水刮除干净。 五、检查浴缸周边的防水胶是否发霉老化:发霉老化的防水胶请刮除干净,重新铺上可透气的新胶。 六、检查马桶座是否松动漏水:左右轻摇马桶座检查是否松动,如有松动请锁紧马桶座两侧之固定螺栓。如果马桶座与楼板交接处有发现不明水痕时,可能马桶底座之腊圈老化了,有湿气溢出。请专业人员更换新的腊圈。 七、检查浴室天花板是否有霉点:如有霉点产生,表示浴室湿气重,建议每次使用浴室时请启动浴室风扇并且在洗完澡后持续运转 5-10分钟以降低湿气。 八、检查浴室风扇运转时是否有杂音:如有很吵杂声音产生,或许浴室风扇松动需锁紧,或许浴室风扇老化需要更新。浴室风扇之叶片及排风口布满灰尘时,也会使浴室风扇运转时有杂音。

房屋保养漫谈(十一)车库与停车棚

房屋保养漫谈(十一)车库与停车棚

房屋保养漫谈(十一)—车库(Garages)与停车棚(Carports)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

独立屋的车库一般可分为毗连式及分离式两种。毗连式车库在建筑上与房屋的侧墙及天花板连接在一起,并且配有一道门可联通到室内。车库与房屋连接的侧墙,除了要有保温棉以外,此墙面与天花板的气密性要好(不可有开口通至室内),以防止汽车废气进入室内。车库与房屋之间的门要装防风雨密封条和自动关闭设备。如果车库有暖气加热时,则车库周边的墙体要有保温隔热层及湿气气密层以降低暖气的流失,并用覆面板覆盖以防保温隔热层被损坏。 分离式车库是与房屋分离的单独建筑物,其建筑方式与一般房屋相同,有基础、房顶及周边外墙。但因为没住人,所以其房顶阁楼及外墙没有放置保暖棉。 一般车库的门最常用的有吊顶式旋转门和吊顶式卷帘门。吊顶式旋转门是一整片材料所构成,其运作方式是滑轨装在天花板上,滚轮装在门的中心和顶部,门的两边各有一个平衡弹簧,转动枢轴使门开启。吊顶式卷帘门是由数片门板组成,其每边都有滚轮,滚轮沿著天花板边和门边的滑轨移动,为了运转顺畅,门上方装有平衡弹簧。 在关闭车库门时,为了防止小孩被车库门压伤,可在车库门两侧离地约一尺高度附近之车库滑轨边,设置一对电眼装置(photo-eye),当电眼感应有外物在车库门下方时,可反转车库门向上。 停车棚通常与房屋相连,其余三面全部或大部开敞。停车棚的木支柱要安装於混凝土圆墩或基础墙上,且至少6寸高於地面以保护支柱免受地面湿气的侵入。为了抵抗风的抬升力,必须将支柱紧固於混凝土圆墩和屋顶构架。 车库及停车棚在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查车库门运转是否正常:通常当车库门之各连接构件如有松动或是平衡弹簧断裂时,因受力不平均而容易使车库门变形,造成运转不顺畅。有时房屋之不均匀沉陷或隆起现象亦会产生相同影响。请专业人员评估改善。 二、检查车库门板是否有吸水膨胀:当车库门板之油漆脱落后,其木质门板会吸收大量湿气增加车库门的重量且产生膨胀现象,使车库门提早损坏。建议等到夏季时,其湿气消退后,再清除旧漆重上新漆。 三、检查电眼装置是否操作正常:当关闭车库门时,用脚在电眼前方晃动一下,看车库门是否有反转向上。建议每月测试一次,特别是有小朋友的家庭。 四、检查车库连接到室内的门其自动关闭功能是否正常:此门要能自动关闭以防止汽车废气进入室内,影响生命安全。如果不能自动关闭,可能是门铰链松动或失效了。 五、检查是否有暖气送风管道在车库内增设出风口:有人为了要让车库有暖气,於是私自在车库内之暖气送风管道,增设一个出风口。这种情形会使车辆废气有机会经由此送风口进入室内。有此情形请马上封闭此送风口。 六、检查车库门是否有完全开启:车库门如果没有完全开启到车库门框顶点,高度较高的车辆在进出时,会有碰触车库门的危险。可依照使用手册转动车库马达座旁之调整钮,调整车库门之高低位置。 七、检查车库天花板是否有水痕:天花板有水痕表示其上方的房顶或阳台有漏水情况,请专业人员评估改善。 八、检查停车棚的支柱是否受损:停车棚的支柱有可能被汽车擦撞而受损,进而对停车棚的结构产生影响。如有此情形,建议请专业人员评估改善。

房屋保养漫谈(十二)矮层空间

房屋保养漫谈(十二)矮层空间

房屋保养漫谈(十二)—矮层空间(Crawl Space)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

矮层空间(Crawl Space)是指房屋基础版与上一层楼板之间的区域,通常只有约3尺至5尺的高度,人在里面不能站立行走。在此空间通常可容纳供水与排水管道、室内配线线路、暖气系统之送风及回风管道、天然气管及房屋总水阀等。也有人将此空间做为储藏室之用。 矮层空间目前在使用上可区分为加热式的及未加热式的两种。加热式的矮层空间是把矮层空间视为室内空间,因此其四周之基础墙面及基础墙上之搁栅版(rim joist)要铺上保温棉,搁栅版区域还要外加一层湿气阻绝层(vapor barrier)抑止室内湿气排至墙内造成发霉现象,而且还必须有暖气系统输送暖气把此区域加热。 未加热式的矮层空间是把矮层空间视为室外空间,所以矮层空间内之温度与室外温度很接近,在冬季时会很冷且湿气高,因此矮层空间上方的楼板及裏面之供水管和暖气系统管道均需铺上一层保温棉预防冷凝水产生,另外要设置适当的排气系统(wall vent)保持矮层空间之空气流通。如果矮层空间之基础底板不是混凝土而是地表土时,会有大量地表湿气溢出使矮层空间潮湿,因此地表土上要铺一层6 mil厚的湿气阻绝层。 通风是否良好对矮层空间来说是非常重要的,目前常用的通风设备,是在矮层空间之外墙上开设可互相对流的通气口(wall vent),通气口面积大小与矮层空间面积比例约1:500。 矮层空间在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 一、检查矮层空间之通风是否良好:进入矮层空间检查其上方楼板是否有霉点产生,空气是否很闷、有异味,尤其是在转角处。有上述情形,请专业人员评估原因改进。 二、检查矮层空间之基础墙是否有裂缝:基础外墙有裂缝则室外之雨水及土壤湿气易排入矮层空间。如果裂缝宽度大於1/8寸时,请专业人员评估是否有结构上的损害并修补之。 三、检查矮层空间之地版是否潮湿或积水:矮层空间基础墙周边会铺设排水系统(drain piping),其高度大约与基础版齐高。当此排水系统阻塞时,其地面水无法有效排走,会渗进至矮层空间。有上述情形,请专业人员评估原因改进。 四、检查矮层空间之保温棉是否掉落:如果楼板之保温棉掉落,则湿气侵入上方的居住空间,会让人感觉很冷。如果基础墙之保温棉掉落,则室外湿气会进入矮层空间,有上述情形发生,要把保温棉固定於原位。 五、检查基础墙上方之搁栅版及地槛版是否有水痕:如果有水痕则表示此区域相对应於外墙的部份,很有可能有水渗进来,请专业人员评估原因改进。 在检查此区域时,须把湿气阻绝层及保暖棉拿下,检查后要恢复原位。

房屋保养漫谈(十三)热水炉

房屋保养漫谈(十三)热水炉

房屋保养漫谈(十三)—热水炉(Water Heaters)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

热水炉在加拿大是必备的提供热水的设备,日日使用十分重要,所以本文将带领各位读者一步步认识你家的热水器,并对热水炉的保养有具体知识。 热水炉通常提供 120℉左右的热水,供家庭日常生活使用,其外表形状为圆柱体,直径约45公分至 70公分,长度约110公分至160公分(依其实际容量而定)。一般热水炉的使用年限为 6至 12年。由於热水炉是细长型,所以重心高,在地震发生时容易倾倒压伤人或产生其他意外,因此在安装时需在热水炉顶部与底部附近分别设置一圈金属固定带,把热水炉环绕固定住,以策安全。 目前家庭用的热水炉有烧天然气及电子式这两种形式。烧天然气的热水炉加温速度较快因此也较为常见。在选择热水炉容量大小时,可依家庭人口数决定,通常 3 ~ 4人选 30 加仑,4 ~5人选 40 加仑,5 ~ 6人选 50 加仑,厂商会提供建议表供参考选择。因此一个家庭成员多却选用小加仑数的热水器,在接连洗澡或同时间二人沐浴时就容易发生热水迅速变冷水的现象。 烧天然气的热水炉一般包含下列装置,在此介绍给各位读者认识: 1. 燃烧器:装设於炉底,提供热能加热水温。 2. PU泡沫式或玻璃纤维棉隔热保温装置在热水炉周边:提供良好保温效果,使水中的热能不易散失,节省能源。 3. 储水槽:其内槽通常为钢槽玻璃珐琅材质,可防止钢水槽被腐蚀且可耐150 psi 高压。 4. 深入式给水管:安装於槽体顶部,室内冷水经由此管输送至储水槽。 5. 镁制阳极棒(牺牲棒):是一支细长圆柱棒,其顶端固定於槽体顶部,是用来与水中会让槽体生锈的物质产生化学变化,以保护槽体。此阳极棒每隔一段时间 需要汰换。 6. 安全自动阀(temperature & pressure relief valve):当热水炉内水槽压力大於150 psi时,会自动开启使槽内压力降低以维护安全。 7. 恒温自动控制器:由 90℉ 至 150℉可自由调整所需温度,当水温设定高於130℉时,很容易烫伤皮肤。 8. 排烟罩(draft hood)及排烟管:排烟罩设在炉顶,与炉顶有2寸至 3 寸的间距, 可让室内空气被吸入排烟管内,以增进排废气之效率。每一节排烟管要完全 密接,避免燃烧废气进入室内危害安全。 9. 排水口:设置於槽体底部,用於一般保养排放水槽内的水。 至於电子式热水炉则是用电加热水温,因此没有燃烧器、排烟罩及排烟管等设备,但要有浸入式电热管,此浸入式电热管是设置於炉体顶部及底部,它将热能导入水中,并具有特殊绝缘设计,以防热水炉漏电伤人。 热水炉在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.定期每隔6个月排放热水炉水槽内之水:由於镁制阳极棒会与水中物质氧化而生銹,其产生的銹会沉淀至槽底,而阻碍降低燃烧器加热水温的效果并使燃烧器过度燃烧储水槽,而加速缩短使用年限。热水炉排放水的建议步骤为:a.请先关闭热水炉燃烧器或电热管。 b.关闭热水炉的冷水进水阀。 c.把排水管接上热水炉排水口,排水管之另一端放置於室外或楼板排水口(Floor drain)。 d. 打开热水炉排水口,同时也开启某一个室内之热水水龙头,以利排放水之进行。 e.热水炉内的水排放完毕,再打开热水炉的冷水进水阀让冷水进入,直到排水口所排的水是干净的。 f.最后关闭排水口及室内热水水龙头。 g.打开热水炉的冷水进水阀让冷水储满水槽,开启燃烧器或电热管。此排放水之工作可交由专业人员进行。 2.检查热水炉是否漏水:注意看热水炉底部是否潮湿或滴水,漏水的热水炉会降低炉内工作压力使水温加热速率变慢,因此燃烧器会过度加热水槽而降低热水炉使用年限,此外也会增加您的瓦斯费用。 3.检查燃烧器开口附近是否有火烧焦的痕迹:如果没有提供足够的空气供燃烧器燃烧,火焰有可能往外烧,在其开口附近造成烧焦痕迹。 4.检查燃烧器的火焰是否黄色:正常的火焰是蓝色,如果是黄色的火焰表示燃烧不完全,有可能是燃烧器上面的孔口有阻塞或是废气排烟管有阻塞,使得废气排不出去而降至燃烧室,妨碍正常燃烧运作或是天然气管之压力控制有问题,请专业人员检修。 5.检查废气排烟管是否工作正常:当热水炉正常工作运作时,把手放在排烟罩附近,会感受到有一股空气被吸进排烟管。如果没有,而是感受到有一股气体往室内排放时,表示排烟管可能阻塞,请专业人士查明原因改正。 6.检查安全自动阀是否工作正常:如果安全自动阀之滴水管底部一直有水滴下来,很可能安全自动阀被水槽中之生銹物体卡住了,不能完全关闭,请专业人员更换。 7.检查水温是否太烫:在正常使用情形下,如果设定水温有升高现象,有可能是恒温器失效,请专业人员检修。

房屋保养漫谈(十四)煤气炉

房屋保养漫谈(十四)煤气炉

房屋保养漫谈(十四)—煤气炉(Gas Furnaces)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

家庭暖气系统常用的暖气锅炉可以分成三种:1.煤气炉。2.热水锅炉。3.热泵(heat pump)。本文向大家介绍的是煤气炉,希望本文能带领诸位了解贵府的煤气炉设备与维护常识。 煤气炉顾名思义是烧天然气的取暖设备,其外观为长方形,通常是直立式的,亦另有水平式的形式被设置於矮层空间中(crawl space)。煤气炉可与调温器、送风及回风管道组合成热风式暖气系统,提供生活空间所需的暖气。热风式暖气系统的送风及回风管道也可与冷气系统组合成中央空调系统,提供夏日高温季节所需的冷气。 煤气炉依其效能可分为传统式、中效率式及高效率式三种,在煤气炉之周边可找到说明牌(data plate),其输出功率(output capacity)与输入功率(input capacity)的比值约0.6为传统式,比值约0.75~ 0.82为中效率式,比值约0.85~ 0.92为高效率式,煤气炉的效能越高则越经济省钱。有关於煤气炉输出功率的选择与房屋的楼板面积大小、气密性、开窗面积、太阳照射及保暖程度有关,需要经专业人士计算才能决定。 一般煤气炉包含下列装置: 1.燃烧器(burner):用来燃烧天然气产生热能。 2.热交换器(heat exchanger):是由一组波浪状的金属片组成,燃烧器在金属片内部燃烧,而使室内空气经过金属片外部时加热升高温度。高效能煤气炉是由两组或三组热交换器组合而成,因此室内空气更能吸取燃烧所产生的热能。 3.鼓风机(blower):通常装置於煤气炉底部,可分为马达带动式及直接带动式两种,可看到马达皮带的就是马达带动式,反之就是直接带动式。当鼓风机运转时可把热风经由送风管运送到各个出风口,同时也把室内较冷的空气经由回风管道,送回到热交换器加温。 4.空气滤网(air filter):通常设置於鼓风机之前,是用来过滤室内空气之用,建议每个月更换或清洗一次,更换时要依照滤网上的箭头方向放置,不要装反方向。 5.排烟管道:设置在煤气炉顶部,把燃烧后所产生的废气排放到室外。传统式或中效率的煤气炉排放的废气温度很高约(250℉ ~ 350℉),因此排烟管会很烫,易燃物品或电线等必须保有 6 寸的安全净间距。高效能的煤气炉其所排放的温度低,因此排烟管采用 PVC材质。 6.温度限制控制装置:通常设定室温在80℉~ 120℉之间时就关闭鼓风机,室温再120℉~ 150℉之间时就开启鼓风机,也有人设定全年不关闭的。 7.排烟抽风扇:中效率及高效率煤气炉排放的废气温度比低效率的还低,为提高排烟能力,因此需装设排烟抽风扇。 8.排水管及抽水马达:高效能煤气炉才会有排水管,是用来排放燃烧的废气,因冷凝而结成的水。如果冷凝水不能直接排放他处时,需有容器收集冷凝水再由抽水马达抽出至排水口。 煤气炉运转时需要大量的空气,因此在煤气炉附近会有一个室外空气的送气管(管径约 5寸大小),以提供燃烧所需的空气。为了保护热交换器的使用年限,有挥发性气体的物品(例如油漆)请不要放置於煤气炉间。 煤气炉在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.检查燃烧器的火焰颜色是否正常:正常的火焰颜色是蓝色的,且很稳定不会四周飘动或往外烧。当燃烧所需的空气不够时,或是热交换器有龟裂了,均有可能影响燃烧器的正常运作。 2.检查燃烧器开口附近是否有烧焦痕迹:1立方尺的天然气需要15立方尺的空气才能完全燃烧,当室外空气进气口被阻挡而减少燃烧所需空气时,会使得燃烧器火焰往外烧,严重时会酿成火灾。 3.检查鼓风机马达皮带是否龟裂或松弛:取下暖器炉的外壳盖,用手压一压马达皮带,如果皮带的沉陷量约1/2寸 ~ 1寸则表示正常,转动皮带检查是否龟裂或松弛,龟裂或松弛的皮带会影响鼓风机之运转效能。 4.检查鼓风机运转是否有杂音:如果鼓风机运转有杂音,有可能鼓风机松动了或是轴承缺少润滑或是皮带的松紧度有问题。由於鼓风机工作的环境是很干燥高温的,所以轴承的润滑油特别容易干,这时鼓风机转动时会增大其阻力,轻者效率减低,严重时造成烧毁。 5.检查传统式的煤气炉排烟管是否工作正常:拿下煤气炉正面上部的盖子(burner cover),可以看到排烟管,把手放在排烟管附近,会感受到有一股空气被吸进排烟管。如果没有,而是感受到有一股气体往室内排放时,表示排烟管可能阻塞或是排烟管弯折太多、太长了,所以燃烧的废气有部份被排放至室内,这将危害我们的健康,请专业人员检修。如果煤气炉正面下部的盖子(fan cover)遗失了没有盖上,鼓风机启动时,也会把上方排烟管的废气倒吸入而送至室内。 6.建议买一个一氧化碳警报器(carbon monoxide alarm)放置於室内送风口附近,监测是否有一氧化碳溢入室内。一氧化碳无臭无味且危害身命安全甚剧,不能掉以轻心。 7.检查高效能冷凝水排水管及抽水马达是否工作正常:如果冷凝水排水管长满了青苔,会阻挡冷凝水的排除,冷凝水会倒流损坏暖器炉。如果蓄水容器里的冷凝水没有被抽排出去,那表示抽水马达没有工作正常,请专业人员检修。家庭暖气系统常用的暖气锅炉可以分成三种:1.煤气炉。2.热水锅炉。3.热泵(heat pump)。本文向大家介绍的是煤气炉,希望本文能带领诸位了解贵府的煤气炉设备与维护常识。

房屋保养漫谈(十五)—热水式暖气系统(Hot water radiant heat system)

房屋保养漫谈(十五)—热水式暖气系统(Hot water radiant heat system)

房屋保养漫谈(十五)—热水式暖气系统(Hot water radiant heat system)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

煤气炉已在上周介绍完毕,本篇文章向各位读者介绍热水式暖气系统。一般常见的热水式暖气系统是由热水锅炉(boiler)、膨胀槽(expansion tank)、循环马达、循环水管、分区控制阀(zone valve)、分区调温器(thermostat)及散热器(radiator)所组合而成。有些住户所熟悉的地热系统也是属於热水式暖气系统的一种,它是用埋在楼板底下的散热水管取代散热器。热水式暖气系统因有分区控制阀,可以控制各个分区区域所需的温度,例如在晚上就寝时,有些区域如厨房与客厅就可关闭,以节省能源。 热水锅炉可以说是热水式暖气系统中的心脏,在一般家庭中以天然气为燃烧能源,它的功能是把锅炉内的水加热至 110~130℉,再经由循环马达把锅炉内热水由循环水管送至所需的空间。锅炉正常工作时其炉内工作压力约12~15 psi,当工作压力小於15psi时,自动补水阀(automatic make up valve)会自动开启,以补充锅炉所需要的水。当工作压力大於30psi时,压力舒解阀(pressure relief valve)会自动开启,以降低工作压力保护锅炉工作安全。热水锅炉在室内送水管(自动补充锅炉内的水)处,会装设逆流装置(backflow preventer),预防锅炉内的水在室内送水管水压下降低於12 psi 时(例如关闭室内总水阀),被倒吸出去而污染了室内水管的水质,影响身体健康。 膨胀槽一般设置在锅炉附近与锅炉热水管接在一起,其外形像圆筒状,内部有一个塑胶隔膜(rubber membrane),用来把空气和锅炉中的热水分开,其功能是用来吸收锅炉内的水在加热膨胀时所产生的压力,使锅炉内的工作压力维持平衡。 分区控制阀外型是一个小的长方柱体,设置在各分区热水管上,有线路与分区调温器连接,是用来管控各分区热水管是否需要运送热水加温。 循环马达一般是1/12 马力,设在循环水管回到锅炉之前附近,其功能是传送锅炉内的热水到所需要的地方。为保护循环马达可以工作正常,会在循环水管上装置排气阀(air vent),把热水中的空气排出。 目前常见的散热器为墙脚散热器(baseboard)通常设置在窗户底下,一般是由铜管及铝制散热片(fin)所组成。当锅炉内的热水流经铜管,再经由铝制散热片传送热出来,使生活空间温度升高。 循环水管其功能是把锅炉内的热水传送到各墙脚散热器,常见的材质有不锈钢、铸铁管、铜管及塑胶管(例如 Poly-b 管或Pex管)。 接下来向大家说明热水式暖气系统在一般保养上要注意的事项: 1.检查锅炉燃烧器开口附近是否有烧焦痕迹:当燃烧所需空气不够时,会使得燃烧器火焰往外烧,严重时会发生火灾,请检查室外空气进气口是否被杂物阻住了。 2.检查锅炉废气排烟管是否工作正常:当热水锅炉工作运作时,把手放在锅炉顶部排烟罩附近,是否感受到有一股空气被吸进排气管。如果没有,而是感受到有一股气体往室内排放时,表示排烟管功能不彰,请专业人士查明原因改正,否则影响居家健康。 3.检查热水锅炉是否工作正常:热水锅炉正常工作时,其锅炉内的热水温度约为 110 ~ 130℉之间,工作压力为 12 ~ 15 psi,可以由锅炉旁的温度-压力表 得知目前锅炉的工作温度及压力。如果锅炉不能正常工作,立即关闭系统请 专业人员检修。 4.检查膨胀槽是否工作正常:膨胀槽工作正常时,其塑胶隔膜的一边是热水,另一边是空气。当整个膨胀槽充满水时,即表示膨胀槽不能正常工作,此时锅炉内的压力会上升,影响使用安全,如果压力纾解阀不正常工作,有可能产生锅炉爆炸危险。建议定期轻轻敲击膨胀槽之上下方,听听其声音,确定膨胀槽是否充满水。在敲击膨胀槽空气侧与热水侧的声音是不同的。 5.检查热水循环系统是否漏水:热水式暖气系统其循环水管多且复杂,需多花时间细心检查,尤其是循环马达及墙脚散热器接头附近。 6.检查墙脚散热器是否工作正常:检查其盖钣及散热片是否变形,或是有日常物品(例如床单、窗帘饰品等)等阻碍其扩散热的工作。要是墙脚散热器上方有电源插座,请注意电器的线路勿接触散热器盖钣以免高温烧焦线路。 7.检查排气阀(air vent)是否生銹:生銹的排气阀可能因排气口受阻塞而不能正常工作,请专业人员检修。

房屋保养漫谈(十六)—地热暖气系统(Radiant underfloor heating)

房屋保养漫谈(十六)—地热暖气系统(Radiant underfloor heating)

验屋与房屋保养漫谈(十六)—地热暖气系统(Radiant underfloor heating systems)
撰文: 徐扬胜

地热暖气系统是属於热水式暖气系统的一种,一般常见於高级住宅内。地热暖气系统依其发热的能源,可分为电热式及热水式两种。电热式地热系统是将加热电线布置於玻璃纤维网或金属网上,再埋置於楼板底下,通电流后加热整个楼地板。考虑住宅配电箱容量的限制,电热式地热通常设置在室内的某个活动区域中(例如浴室或厨房)。热水式地热系统是一种低温热水暖气系统,是将循环散热水管埋置於混凝土楼板中,让40℃~60℃的低温热水在循环马达带动下,在散热水管内循环流动加热整个楼板面,使楼板温度上升至22℃~26℃左右,透过热辐射和空气对流方式,使室内空间达到供暖效果。 目前地热系统常使用的循环散热管为PEX管(交联聚乙烯管),此种塑胶水管的耐压、耐热、抗老化和抗冲击性能均能符合使用要求。PEX管在配置时须与水管分水器(mainfold)连接再敷设於所需区域中,水管分水器的位置可能在热水锅炉间或是在室内隔间墙内或是矮层空间中(crawl space)。 地热系统楼地板通常铺设磁砖或木质地板,木质地板可采用地热专用实木地板或复合地板。尤其复合地板较为适用,因复合地板是经过高温压制的,内部水分含量少,地板不会因水分的散失而产生变形,且每层复合地板是横竖交错互相牵制,能均匀分散受热所产生的应力,因此变形量少。 如果和传统式暖气系统相比较,地热系统具有下列优点,因此很受用户喜爱。第一、舒适保健:因地热系统通过辐射散热将整个楼板加热,所以室内地面温度均匀且温度由下向上逐渐递减,给人脚暖头凉爽的好感觉,对於人体血液循环新陈代谢有保健作用。第二、高效节能:地热系统在传输热的过程中其热能损失小且大部分的热能都散布在人体受益的高度内,在舒适感相同的前提下会比传统式暖气系统更能节省能源。第三、节省空间:地热是铺设在楼地板底下,基本上不占据室内空间方便装修布置家具,营造出室内的美观。第四、室温调节方便:因有分区控制阀的设置,可依据使用者实际需求,灵活调控各个生活空间的温度。 当然任何事物皆是一体两面的,有其优点亦必有其缺点,地热系统的缺点是加热速度慢,一般需要3~4小时的时间供暖整个生活空间,另一个是,如果要另外加装冷气空调系统的话,需要另外装置管道以输送及回收冷气。 地热暖气系统在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.检查循环散热水管是否是Poly-B管:Poly-B管是一种灰色的塑胶管,很容易由外观判别出来。由於Poly-B管没有防氧气膜(non-oxygen barrier),因此能让氧气经由水管之微小孔隙而自由进入循环热水中,使含铁金属的组件会有严重的氧化腐蚀现象产生,使热水暖炉腐蚀及相关系统设备损坏。目前专家建议的改善方案有三个。a. 加设热交换器:将循环散热水管内的循环热水与热水锅炉等设备分开不接触,以降低热水锅炉因氧化而腐蚀的速度。b. 采用含非金属的热水暖炉及相关系统设备。c. 每年定期放水清理水管内的锈泥及沉积物,并在循环热水中添加抗氧化剂以延长Poly-B 管使用年限。 2.检查循环散热管是否漏水:检查各循环散热管与分水器的接头处是否有水滴出来或生锈。注意观察木质地板颜色是否因受潮而变暗,如果有的话那表示楼板下的环散热管很有可能漏水了,应请专业人员检修。 3.检查楼地板地表面温度是否太高:一般的家庭在冬季时,室内地表温度达到22℃左右时,就已经很舒服了。如果地表温度超过28℃时,会影响木质地板的正常使用年限。分区调温器(thermostat)如果工作不正常,不能正确感应室内温度,会造成地板不热或是很热的现象。 4.冬季的气候干燥,加上使用地热系统,地板长期处在高温的状况下,有必要在生活空间中加点湿气,以免木质地板干裂变形。 5.地热系统楼板於装修室内时,地板不能打孔、打钉子,以免打到循环散热管或发热电线,发生漏水或漏电的事故。 6.由於楼地板面是散热面,因此地板上尽量不要做固定装饰物件或安放没有腿的家俱,以免影响热辐射传导热的功能,使室内空间取暖效果不佳。如果有盛水的玻璃容器建议不要直接放置於楼板上,以免因长期受热导致於容器破裂水淹楼板。

房屋保养漫谈(十七)—墙脚电热器(Electric Baseboard Heaters)

房屋保养漫谈(十七)—墙脚电热器(Electric Baseboard Heaters)

验屋与房屋保养漫谈(十七)—墙脚电热器(Electric Baseboard Heaters)
撰文: 徐扬胜

墙脚电热器是暖气系统的一种,它与热风式及热水式暖气系统有著极大不同之处,在於没有锅炉等机具占据楼板空间,没有用燃烧天然气来产生热能,亦没有使用通风管道或循环水管传送暖气或锅炉热水。墙脚电热器只需要电热器连接上电源线,转动控温器,就有暖风送出,是非常方便及环保的暖气系统,一般在城市屋及公寓大楼很常见。 墙脚电热器其工作原理很简单,是以电线为发热体,并沿著电线配置散热铝片,电线通电一分钟内即可产生热能,其升温速度快,导热快,热效率几乎达100%,它并利用热空气上升,冷空气下降的原理,形成空气对流传导热能。由於没有其他机具设备的搭配,因此工作时,无噪音,无烟。其重量轻,体积小几乎不占楼板空间,大大地减少妨碍家具的摆设。每个房间可透过控温器,随意地控制室温非常方便。控温器通常设置在墙壁上,亦有安装在电热器本体上的。电热器的长度与空间大小有关,愈大的空间所需的电热器愈长,家用电热器瓦数(watt)通常为1000瓦、1500瓦、2000瓦等。 墙脚电热器在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.墙脚电热器一般安装在窗户底下,因此窗帘或其他家俱(如五斗柜、床铺、沙发等)不能直接盖住电热器,须与电热器保持上方有8寸,前方有3寸的安全净间距,以利热气对流,如果窗帘接触高温的墙脚电热器会被烧焦。 2.墙脚电热器上方有插座时,要注意其使用电器的电线不能碰触电热器高温的外壳,以免电线的绝缘体烧焦,产生电线短路或触电的危险。 3.定期使用吸尘器把吸附在散热铝片及发热电线上的灰尘吸除,以免灰尘阻碍了散热效率,浪费能源,或灰尘被燃烧起来。 4.定期检查墙脚电热器外壳及散热铝片是否受压变形,而影响其工作效率。如果其外壳遗失了,易燃物品接触到散热铝片可能会产生火灾。 5.在做保养工作时,请先关闭电热器控温器,以免皮肤烫伤发生意外伤害。

房屋保养漫谈(十八)—木质地板(Wood Flooring)

房屋保养漫谈(十八)—木质地板(Wood Flooring)

房屋保养漫谈(十八)—木质地板(Wood Flooring)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

在众多的楼板地面装饰材料中,木质地板一直是顾客心中的首选,由於木质地板的纯朴、自然、温暖的特色,而被广泛地用於客厅、餐厅、卧室、走道及书房,使得整个房屋更显其尊贵。 目前常见的木质地板有实木地板及复合地板。实木地板是一种原木地板,是由各种原木(例如:柚木、桦木、橡木、枫木、山毛榉等)制造而成,有各种宽度与厚度。实木地板本身就是天然木料,因此有防虫防腐的功能,且会散发出天然的木香味,不会散发出有害人体的物质(例如:甲醛),是非常坚固耐用的地板材料。实木地板接合方式采企口榫接,因此地板的一边是凹槽,其另一边是榫头。榫头必须与凹槽口紧密接合,如果接合不紧闭,走在上面会使楼板产生嘎嘎噪音声。由於实木地板抗潮性较差,易受湿气影响而膨胀收缩产生变形,因此地下室、浴室或湿气较重的空间不建议施作实木地板。如果想要在环境潮湿度较高的地方铺设实木地板,专家们建议选择材质含油质高且抗湿性较好的柚木、花梨木,其次为橡木、山毛榉,尽量避免选择抗潮性较差的枫木、桦木。 复合地板其制造方式,一般是将实木纵向切成0.6mm ~ 4mm厚的木片,作为表面层,并使用胶合技术在高压下与夹板结合成型。复合地板其抗潮性稳定度高,且具有不膨胀、不翘曲及防白蚁特性,使地板使用年限增长,达到经济、环保、实用的多重好处,完工后呈现的视觉感及效果,与实木地板是相当的。 木质地板在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.一般保养: 平时保持地板干燥及光亮清洁,使用吸尘器将灰尘吸干净或用微微湿的棉质拖把擦拭即可,切勿用湿的拖把清洁,因为水会渗入木质地板,使地板膨胀。如果地板表面被烟头烧损,可用浸了家具腊的软布擦拭,应可恢复其光亮。 2.定期上蜡保养: 为了地板美观及延长使用年限,建议每隔2~3个月定期上地板油腊保养,上蜡前先将地板擦拭干净,然后在表面均匀地涂抹一层地板油腊,等稍微干燥后再用软布擦亮即可。 3.油渍去除: 地板滴有油渍,应马上用抹布或拖把加上中性清洁剂擦洗,切勿使用酸、硷性溶剂或汽油等有机溶剂擦洗。 4.避免刮伤: 有些较重的家具或是桌椅其脚的部份特别尖锐的,应用胶质脚垫黏在家具脚下,或是套上布质脚套,以防拖动家具时刮伤地板。如果要搬动家具时,地板上请铺上厚厚的毯子或厚纸箱。 5.避免受潮日晒: 平日外出时,请关好门窗以防雨水漂进室内,使地板长时间受潮湿。平时注意在浴室门口或是厨房水槽附近的地板是否有渗水现象。阳光的直接照射会破坏地板,因此窗户最好装上窗帘。另外建议大功率的电热器勿直接放置於木质地板上。 6.打磨上漆: 当实木地板已经使用多年,而有磨伤或刮痕时,可重新打磨上漆。打磨上漆前,先以吸尘器吸净灰尘,并用砂纸或打磨机磨光后再铺设底漆,底漆要铺设均匀细腻,然后在上面漆以调和地板色彩,这工作应交由专业人士处理较佳。 7.局部换新: 如果木质地板因受潮湿而有发黑现象或局部翘曲有裂缝时,请专业人士将受损的区域重新更新,不需全部更换。

房屋保养漫谈(十九)—地毯

房屋保养漫谈(十九)—地毯

房屋保养漫谈(十九)—地毯(Carpets)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

在北美现代家庭中,地毯是装饰及美化空间环境上不可缺少的装饰材料。由於地毯色彩多样、质地柔软、御寒保暖,行走时脚上感觉舒适且又具有吸收灰尘及吸音装饰的优点,因此被广泛地用於室内楼板的地面装饰。如果地毯在整体配置设计得宜,不紧可以增进视觉感受,舒畅心情,更可以营造温馨舒适的居家气氛。 地毯按其材质可概分为纯毛地毯、合成纤维地毯、塑胶地毯。纯毛地毯又称羊毛地毯,它毛质细密,具有天然的弹性,受压后能很快恢复原状,具有天然的阻燃性,色泽典雅,不易老化、褪色。合成纤维地毯,可分为圈绒地毯(地毯面由一圈一圈的绒毛组成)、割绒地毯(把圈绒地毯的圈割开,就形成了割绒地毯)及圈绒割绒组合地毯(圈绒地毯与割绒地毯的组合),它的最大特点是耐磨性强、防霉、防蛀,在现代家庭中使用的很多。塑胶地毯,具有防水、防滑、易清理的特点,通常置於室外及浴室。 如何选用适宜的地毯材质,在於专业设计师与顾客需求之间取的沟通协调。一般而言,走动频繁的区域,如玄关、客厅、走道,就要选用耐磨的圈绒地毯,活动量低的地方如睡房,就可以选用毛绒较高、较软的纯毛地毯或割绒地毯,至於饭厅,则宜选用经防污处理的地毯,以方便清理。 地毯在实际运用上,通常铺设於客厅、卧室、走道及餐厅。对於厨房、洗衣间、浴室或其他有可能因水而损害或脏污的地方应避免铺设地毯,以免地毯受潮发霉影响身体健康。 地毯如能进行正确的维护保养,不紧可以延长地毯的使用年限,并且能保持地毯良好外观,减少地毯上细菌的滋生,对室内空气品质是很有帮助的。 下面介绍地毯在一般保养上要注意的事项,提供各位读者参考: 1. 保护性措施:尽量不在地毯上倒果汁饮料、抽烟、用餐,更不要穿带有锐物的鞋在上面行走,并要经常打开窗户通风透气或定期更换空气滤网,保持室内空气畅通,减少灰尘堆积於地毯上及地毯发霉长虫,如发现发霉长虫等现象,应请专业人士清理干净。 2. 减少地毯污垢:在玄关进口处加置一块清洁垫,擦掉鞋上灰尘污垢,可以减少尘埃污垢积聚且随著脚步扩散到室内其他地方。当清洁垫变脏时,请更换和清洗。建议在所有椅子底下放置一块地垫,一方面可防止椅子的脚轮在地毯上来回移动时,将灰尘挤入地毯内层,使清洁工作不易进行,另一方面也减轻了脚轮摩擦地毯,使地毯提早损坏。 3. 远离化学物品:地毯接触化学物品后,易使地毯出现褪色等破坏情形,所以在家庭常用的浴厠清洁剂、厨房强力清洁剂或杀虫剂等,不适合使用於地毯。 4. 远离日晒:地毯长期受到阳光直晒,容易褪色,因此建议窗户要装上窗帘。 5平日吸尘保养:深嵌在地毯内的尘埃,会因平日脚步的活动而对地毯纤维造成摩擦磨损,因此吸尘是平日保养的重点。建议每星期应该用吸尘器吸掉在地毯上的灰尘、砂粒等。如果有大块的纸团、牙签、果壳类等杂物,应先用垃圾铲及小毛帚将其扫除,然后再用吸尘器吸尘,这样可防止吸尘器喉管阻塞或牙签之类的利物刺破吸尘袋。用吸尘器清洁地毯时,起先顺著或逆著地毯毛方向都无所谓,但在最后一道吸尘时,必须是顺著毛的方向,这样可以避免将颗粒污物压向地毯,并使地毯毯面回复平整。如果地毯有出现倒绒毛现象,用干净毛巾浸湿热水擦拭,并用梳子梳理绒毛,用吹风机吹干,即可恢复原状。 6. 正确清洁剂的选择:选用错误的清洁剂会对地毯外貌造成严重的伤害,因为清洁地毯后的清洁剂残留物质会与污垢结合,而加速地污染地毯。选购清洁剂时,应先把少量清洁剂放在小容器上,加热使其蒸发水分,然后再测试其容器内的残余物。残余物若呈现黏性或油性,则此清洁剂在使用上会吸入灰尘,使地毯更受污染,所需清洁的次数反而增加。建议选用中性PH值清洁剂,则可长期保持地毯的色泽和柔软度,同时不会加快清洗频率。 7. 消除地毯上的宠物异味: 1/3杯醋加2/3杯的温水,用干净毛巾浸湿拧干后擦拭。醋不但可消除宠物的异味,同时还可以防止地毯变色或褪色。擦拭完之后,让其自然风干即可,切忌阳光曝晒,以免褪色。 8. 水性污渍的处理:如果不小心将咖啡、果汁饮料洒到地毯上时,先用干布或纸巾将残留的水分吸干,再喷地毯清洁剂到污渍处停留数分钟,再用软毛刷从外向内擦除污渍,不要由内向外擦拭,以免扩大污染区域,再用干毛巾将污渍水份吸干,然后再用清水喷刷一次,再吸干水。如污渍仍未完全清除,重复以上方法擦洗直至污渍消失。注意擦拭时不宜用力过猛,否则会损伤纤维组织和表面。 9. 油性污渍的处理:如果地毯滴到油性的污渍时,可以将地毯除油剂从外至内喷向地毯的油渍上,用软毛刷由外向内轻擦,然后用干毛巾将刷除的油污吸收掉。再用干净清水喷刷油渍、再吸干水。如果清除效果不明显,可重复以上方法清洗多次,一直到油污清除为止。 10. 定期检查地毯与房屋外墙之交接处是否有受潮发霉现象:如果房屋外墙的防水气密性不好,屋外的雨水或湿气会渗透至室内,使地毯受潮发霉,影响室内空气品质。 11. 定期保养:地毯上的油渍斑点,若不清洁处理干净,易沈积在地毯纤维深处,久了更难清除。因此除了平常要自行吸尘及清除油垢外,建议大约两年左右可请专业地毯清洁公司对地毯做一次专业清洁工作,以维护地毯清洁与美观。

房屋保养漫谈(二十)—窗户

房屋保养漫谈(二十)—窗户

房屋保养漫谈(二十)—窗户(Windows)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

窗户在木造结构房屋中扮演著非常重要的角色,诸如房屋的外观、室内采光、视野、通风、消防安全及住宅节能表现上,均受所选窗户的不同而有所影响。一般说来,在选择窗户时,除了考虑住宅的外观、赏心的视野、自然采光及太阳光取暖外,也应考虑到窗户的式样和操作性能。由於窗户换装的费用昂贵,因此比较经济效益的作法是选用高品质的窗户,并确保其安装正确以降低将来更新及维修的需求。 窗户在提供光线和视野方面上,只要尺寸和位置合宜,就可以为居住者提供所需。依健康住宅观点来看室内空间采光,其客厅及餐厅所需要的窗户透光面积应不小於其房间地板面积10%,至於卧室、书房则应不小於 5%,且每个房间应至少有一扇窗户,在无须特殊技能或工具之下,可作为紧急逃生之用。 窗户在提供自然通风方面上,只要开启窗户,就可以让室外的新鲜空气得以进入室内。在不需要暖气的季节时,打开活动式窗户可以减少使用室内机械通风的需求。在大多数有窗户提供自然通风的房间里,需要安装一扇面积至少为 3平方尺的无障碍活动窗户;浴室如有开窗,其所需要的窗户面积应至少1平方尺。 在寒冷的冬天里,窗户玻璃四周会有冷凝水(condensation)产生,是屋主常抱怨的问题。为了减少这冷凝结露的可能性,室外的窗户必须用双层玻璃的窗户来分隔受热空间及非受热空间,且在双层玻璃之间填充惰性气体代替空气,以减少双层玻璃之间热的传导与对流;并改善室内通风,有效地控制各生活空间的湿度,如此必能大大地减少冷凝结露现象。 由於窗户在夏天时,会让大量的阳光进入室内,使室内温度提高,降低居住舒适感;而在冬天时,会让室内的热能传递到室外,降低室内温度,增加能源损耗。因此目前市面上有Low-E低辐射层窗户产品来改善此问题。Low-E窗户就是在玻璃上涂上一层金属薄膜,作为空气中热辐射的反光镜。此涂层可在寒冷天气下将室内热能反射回住宅,再炎热天气中将太阳光热能反射到室外,因此使用Low-E窗户可节省许多暖气与冷气的费用,也有效率地提高居住舒适品质。 目前市面上常见的窗户材质有木材、金属、玻璃纤维、塑料或多种材质混合组成,其样式有下面几种:(a)固定窗:通常是价格最便宜且能提供最好的节能效益和抵抗非法入侵,但是无法提供自然通风及紧急逃生之用。(b)单扇式或双扇式上下拉窗:这是很传统的款式,传统式拉窗其操作性与气密性不佳,容易造成故障及能源浪费,然而在现代窗户技术改进之下,已改善此缺点。(c)单开窗和遮蓬窗:这是比较昂贵的样式,此款窗户其气密性高且能提供良好的非法侵入抵御能力。单开窗可以非常适合让季节风吹入室内,达到通风降温的效果。而遮蓬窗在开启时有良好的挡雨效果。(d)斜转窗:是所有窗户中最具弹性的,其作用和单开窗一样,当其装有压缩关闭装置时,其气密性很高。(e)水平推拉窗:这种窗户因操作容易,因此密封条容易因窗户使用频繁而磨损,使得其气密性不如单开窗、遮蓬窗及斜转窗。 下面介绍窗户在一般保养上要注意的事项,提供各位读者参考: 1.平时保养:用中性洗洁剂(请勿用溶剂、强酸及强硷洗洁剂)搀入清水中混合成约5%清洁溶液,以柔软抹布浸沾清洁溶液拭擦窗户表面,再以清水擦拭清洁,最后再用柔软干布擦拭水份。依照上述方法,建议每六个月应清洗一次。 2.清除窗沟中的灰尘:在窗户的窗沟里,容易积聚灰尘并阻塞两侧的排水口,建议使用油漆刷子,先把窗沟中的灰尘刷集在一处,再使用吸尘器吸起。如果窗沟里有污秽之处,其情形不太严重时,可以用清水擦拭即可;如果清水擦不掉的污垢,可用尼龙刷子沾中性清洁剂,刷洗干净。在清洁过程中,如果灰尘被刷得四处飞扬,可以用沾湿的卫生纸来吸取窗沟中的灰尘。 3.窗铰链配件保养方法∶单开窗户的窗绞炼配件使用久了就会磨损,因此须定期检查窗绞炼的定位滑块及枢轴点等活动组件,是否积藏有污垢及沙尘,而影响窗户的开关。如果有,请用清洁毛刷或抹布将污垢及沙尘擦拭干净并定期在窗铰链及铰槽加添适量润滑剂或润滑油,以减少开关窗户时,产生不当的摩擦力及避免螺丝或铆钉过度损耗,并延长使用寿命。 4.检查窗户操作是否正常:窗户在开关操作上有困难时,有可能因为过度使用磨损或五金配件失效所造成;或是因房屋基础的不均匀沉陷造成窗户的变形(此时窗框的四的周边角,可能会有斜向的裂缝产生);或是因窗户的跨度太长,其上方的楼房荷重很大往下压而造成窗框的变形(此时窗框的上方中央处,可能会有下陷变形产生)。 5.检查窗户四周是否有冷凝结霜现象:如果窗框四周的气密性不好;或是否因窗户密封条过度磨损造成或是另有原因(例如屋顶漏水所造成)。让室外的冷空气进入室内就会有冷凝结霜现象产生,此时应请专业人员评估维修。如果窗户是单片玻璃,在冬季时产生冷凝结霜现象机率非常高,建议保持窗沟排水口通畅以排放冷凝水至室外。 6.检查窗户双层玻璃是否有漏气现象(lost seal):当双层玻璃之间的惰性气体排出外面,在冬天时会在双层玻璃之间产生结霜现象,此时玻璃看起来会雾雾的不清楚,应请专业人员评估解决的方法。 7.木质窗户定期上漆保养:因木质窗户装设於室外直接接触阳光与雨水,因此建议每隔4~5年定期上漆保养(依实际状况而定)。所上的漆要采用室外用可透气的漆(其目的为允许木质窗户所含的湿气排出),最好选在夏季好天气时上漆。如果上漆时窗户的湿气还很重,在阳光造射下会有大量湿气排出,容易造成油漆剥落。 8.检查窗户与外墙交接处是否有裂缝:因为窗户与外墙是两种不同的材质,其收缩膨胀性能不同,很容易有裂缝产生(裂缝宽度应小於1/8英寸),让雨水及室外湿气往室内渗透。因此建议打上可透气矽利康(silicone)保养,并每年定期检查矽利康是否老化,如果有老化,应把旧矽利康刮除重上新的矽利康。

房屋保养漫谈(二十一)—给水与排水系统(Plumbing system)

房屋保养漫谈(二十一)—给水与排水系统(Plumbing system)

房屋保养漫谈(二十一)—给水与排水系统(Plumbing system)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

每当我们打开水龙头时就有清洁的水提供给我们使用;洗涤东西后的废水可以顺著排水管线排至公共下水系统,这一个便利完整的给水排水系统共包含了给水管线、排水管线及通气系统等三个子系统共同运作,才得以顺畅完善。本文将带领各位读者逐项了解房屋给水排水系统。 给水管线是将清洁可饮用的水由水公司的地下输送管送至用户家里。如果是住在乡间或农场,也许需要用户自已掘井取水,用抽水马达抽送井水至储水槽中以供平日所需。地下输送管连接至家用给水系统时,在靠近住宅前方的地界交接处会有一个水表和一个止水阀,或只有一个止水阀。此止水阀是用来开水及关水用的,在紧急时,如果住宅内没有总水阀装置时,就必须设法关闭此止水阀。关闭此水阀需要水公司的特殊设备才易操作,如果没有可试著用板手顺著时钟方向关闭。 目前室外至室内送水管的管径约为 3/4~1.0 英寸,老旧房子通常为 1/2英寸,一般供水压力大约40~80Psi,此水压在进入室内时,会经过压力调整阀,以适度的降低水压,符合室内管线使用。在此压力调整阀之下方会有室内总水阀,紧急时关闭室内给水之用,住宅内的每位使用者最好知道其位置及如何关闭。室外给水管进入室内后即分支出去,有的连接至室外龙头及室内各冷水出口,有的直接连至热水锅炉(water tanks)加热并储存,以备热水之用。 排水管线是将使用后的家庭废水及马桶固状废物排至公共下水道污水系统或私人的室外化粪池。目前常见的污水排水管是黑色ABS塑料管,其管径约1-1/4寸至4寸,依所连接的设备而定。目前有些老旧的房子使用铸铁排水管,但因年久腐蚀之故,建议尔后房屋整修时,重新换置为ABS管。排水管为了能顺利引导废水,其排水管斜度为每走水平一尺长,要下降1/4~1/2英寸,如果斜度不够,污水及废物排出缓慢,很可能会阻塞排水管;如果斜度太陡,则污水流动的比固体废物快,而将固体废物留在管中。 在排水管系统中,有一个很重要的装置-存水弯(P-trap),此U型存水弯管很容易识别,它就装设在水槽下方,此装置在正常状况下要蓄满水,有效的防止排水管中的污秽气体进入室内。 通气管线的功能是将排水管内的污秽气体排至室外,并保持排水管线在大气压力状态下,使排水运作正常且可防止存水弯管中的水因虹吸作用而被排挤出,以致秽气进入室内。此通气管通常是黑色的ABS塑胶管,通常设置在屋顶上且远离窗户,凸出屋顶约1尺长,很容易识别。为了减少通气管的数目,可以几个排水管线共用一支主通气管。 下面介绍给水与排水系统在一般保养上要注意的事项,提供各位读者参考: 1.检查每个给水、排水管线线是否漏水:因管线材质的使用年限、接头品质的良好与否、管线固定装置的松动、或是外力的撞击等,均会使管线产生漏水现象。检查时要特别注意浴室、厨房之周边及其相对应下方的天花板是否有水痕。 2.检查存水弯管是否有积满水:在一般正常使用状态之下,各存水弯管的水是会积满水的,但是如果房屋长期空著,或某个浴室长期不用,其存水弯管中的水会因水分蒸发而干涸。此时要定期把水龙头打开将存水弯中的水加满即可。另外,楼板排水口(floor drain)的存水弯容易干涸,此楼板排水口一般设在锅炉间的楼板上,其解决方式可定期自行手动倒水添加,或是加装一个自动补充水装置(trap primer)於给水管线上,并连接一排水管至楼板排水口,就会自动补充水了。 3.室外龙头止水阀於冬季时要关上:室外龙头於冬季时,管内的水会因结冰膨胀而爆管,使室内淹水。为防止此情形,在冬季时要关闭室外龙头止水阀(它被安装在室内),并把安装在屋外的室外水龙头打开把水排掉。目前有新式的室外龙头,只要关闭室外龙头即可防止爆管。 4.室外给水管於冬季时要包覆保温棉以防爆管:有些住户会私自加装给水管於室外,以供浇花、洗车或其他用途,此暴露於室外的水管冬季时一定要包覆保温棉以防爆管。 5.给水管有杂音:当关闭水龙头时,如果有听到给水管有声响杂音,这可能是水锤现象(water hammer)产生的。当关闭水龙头时,此时管内的水流突然停止,会产生震动波冲击管壁造成声响,每一声响表示一次水压的冲击。要解决此问题可在龙头附近的给水管加装Air Chamber,来吸收因水锤作用产生的震动波。 6.排水管有流水声:平时没有用水时,排水管仍然会听到流水声,很有可能是马桶漏水了,水慢慢地排到排水管。 7.厨房排水管保养:厨房排水管常因细小杂物或油脂而阻塞,因此建议水槽一定要装细孔滤网,并且每星期固定一天,倒一大盆煮沸的水,或是打开热水龙头一段时间,让依附在排水管壁的脏东西及油脂冲刷掉。如果要倒油脂类的汤汁时,最好混合著热水倒。 8.排水管阻塞:排水管阻塞时,水会排的很慢,先拆下存水弯管,检查是否被杂物阻住了,然后开启热水龙头用热水冲洗,如果仍然无效,那只好找通渠的专业人员处理了。 9.如果室内有做给水、排水系统改建时,应该要求施工者,依现行建筑法规施作,以避免为了配合现况而做了不实用的系统,反而制造困扰。

房屋保养漫谈(二十二)—认识电力系统(Electrical system)

房屋保养漫谈(二十二)—认识电力系统(Electrical system)

房屋保养漫谈(二十二)—认识电力系统(Electrical system)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

目前家庭使用的电力来源,是由电力公司(BC Hydro)传输至各地区的街头变压器(transformer),再以屋顶或地下的方式传送到使用户的室外电表,再进入室内配电箱(electrical panel),最后经由各分支回路电线传送至插头或开关,以供使用。 由室外进入室内配电箱的电线,通常为单相三线,即由两条火线(hot line,带电的线)及一条中性线(neutral line,将电流传输至大地)组成。火线与中性线之间的电位差(电压)为120V,两条火线之间的电位差(电压)为240V。所传送的电力通常为 60~200安培之间,依使用户的实际需求而定,一般常见的是100安培及125安培。60安培的电力依目前电器设备的用电量而言,是不够使用的,为了防止过度使用电力所引起的电线走火事件,建议改装为 100安培或125安培为宜。 配电箱是室内电力分配的管控中枢,里面配置有总电流断电器(紧急时可关闭室内的总电源)及各分支回路断电器(管控各分支回路的电流用量)。在使用上,断电器要与电线的容许电流容量配合,例如#14电线容许电流容量为15安培,则要选择15安培的断电器与之接合。有人把20安培的电线接上15安培的断电器,把电线大作小用,属於安全。如果是15安培的电线接上20安培的断电器,把电线小作大用,则会产生危险。因为当电线超量使用大於15安培时,断电器却不断电,电线会因过度使用而发热燃烧。 目前各分支回路的室内电线,通常为单相二线(由一条火线、一条中性线及一条接地线组成)及单相三线(由两条火线、一条中性线及一条接地线组成)。单相二线提供120V的电力,单相三线提供240V的电力供特定电器使用。目前室内电线所提供的电流有15安培的电,供给一般插座及照明开关使用,20安培的电供给电热器使用,30安培的电供给电热水器及干衣机使用,40安培的电供给电炉头使用。目前电线使用的材质有铜线及铝线,但铝线须上油脂保护接头,以防因氧化作用使直径缩小而松动,会造成使用过热的危险。 目前的插座通常为三孔,一孔为火线,一孔为中性线,另一圆孔为接地线。当使用电器时,如因雷击或其他原因造成电流激增时,接地线会把激增的电流排到大地,以确保电器及使用者的安全。有些老旧的插座,只有二孔,没有接地线孔,为了用电安全,建议重新拉线更改为三孔插座。电线与插座接合时,要依造规定将火线、中性线、接地线连接到规定的位置上。切勿将火线与中性线接在相反的位置上,在使用电器用品时,有可能使电器的金属外壳通电伤人。当插座设置在湿气重的区域(例如浴室、室外),要选用有GFCI(ground fault circuit interrupter)漏电断电保护装置的插座。因为潮湿的环境会使插座受潮而漏电,在使用电器产品时,易产生触电危险,当使用者触电时,GFCI会马上断电保护使用者安全。 延长线应属於插座的一种,仅用来改变插座位置,不应该被视为永久电线来使用及使用於室外,甚至於插满了电器设备的插头,使延长线过度使用造成电线火灾。如果要选购延长线,建议选择有电流过载保护装置的。 下面介绍电力系统在一般保养上要注意的事项,提供各位读者参考: 一、配电箱检查: a.配电箱要远离杂物的阻碍,法规规定配电箱三尺范围内不能有杂物,以免紧急状况时,妨碍了关闭电源。 b.定期拆下配电箱盖,检查各分支回路电线是否因电力过度使用有烧焦的痕迹,或是有雨水沿著室外电线管路入侵箱内使箱壳生锈,甚至於使得配电箱外壳通电伤人。由於拆卸电箱盖是危险的,因此这部份检查应请专业人士检查为宜。 c.老旧配电箱的容量较小,在增加分支回路上会有困难,因此有人会将二条电线连接再一个断电器上,这不是法规所容许的,且对於用电安全是有害处的。如果配电箱容量不够使用时,建议重新更换较大容量的配电箱。 d.当有断电器从配电箱移除时,会在配电箱盖留下一个开口,为预防有异物进入配电箱内,此开口要用专用塑胶片封上。 e.若配电箱的断电器会经常跳电,此为过度使用电力的现象或是电线有松脱接触不良,应立即找专业人员检查或更换相关线路。 二、插座使用安全须知: a.使用高耗电量的电器设备时(吹风机、电热器、微波炉等),要考虑插座的最大电流容量限制,切勿过度使用而产生火灾危险。例如15安培(120V)的电线其最大容许耗能为1800 瓦,当插座上所使用的设备,其电线耗能长期接近1800瓦时,会使插座及电线发烫烧焦,引发危害。 b.当使用插座有发生异常气味或过热发烫的情形时,应立即切断电源并检视可能发生的原因。 c.手部潮湿时,绝对不可接触通电中的插座及开关,以免发生触电。依据研究报告,10毫安培的电流,足以使成年男子摔倒、昏迷和死亡,一安培等於1000毫安培。 d.没有使用的插座为了防范小孩子好奇,将手指或用金属异物插入而触电受伤,建议插座插上塑胶防护盖。 e.插头插入插座时需要密合,以免裸露的插头因长期灰尘堆积使得湿气吸附,而有引发导电起火危险。 f.室外插座要选用有防雨水保护盖的,如果保护盖有老化情形,应立即更换新的保护盖。 g.手机(cell phone)充电器,若长时间插於插座上,会造成变压器劣化,以致於产生短路现象。所以应养成不充电时,随手拔掉插头的好习惯。 h.GFCI漏电断电保护装置的插座要每个月定期检查一次,以确保工作正常。其检查方法很容易,GFCI插座上会有二个小的按钮,一个是测试按钮(test button),另一个是重新设定按钮(reset button),把小夜灯插入GFCI插座,按下测试按钮,重新设定按钮会弹出来,且小夜灯不亮了,此时表示插座已经断电了。再把重新设定按钮按下,这时小夜灯又亮了,表示GFCI插座工作正常。 三、延长线使用安全须知: a.延长线不可一条接一条串联起来长期使用,选购时请选择适合的线长。 b.使用延长线时,切勿捆绑、以重物压住或以铁钉固定住。因为电线就像水管一样,如果延长线受压迫时,就会阻碍电流的流动而使延长线产生高温发生危险。 c.拔下延长线插头时,应以手握插头的方式拔出,不可仅拉扯电线,造成电线内铜线断裂。 d.延长线在多灰尘、湿气重的环境中,容易因藏污的累积并结合湿气,而产生铜锈导致短路起火危险。

房屋保养漫谈(二十三)—屋顶天窗 (Skylights)

房屋保养漫谈(二十三)—屋顶天窗 (Skylights)

房屋保养漫谈(二十三)—屋顶天窗 (Skylights)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

屋顶天窗在加拿大木构造房屋上的运用是一大特色。在不影响房屋外观的原则下,於斜屋顶或平屋顶上装置屋顶天窗,可为室内的采光增添一片明亮。只要天空有太阳,就有阳光投射於屋内,让拥有一片蔚蓝的天空不再是遥不可及;如在天窗底下附近摆上几盆绿色植栽,不仅可以舒适视野,更可改善室内空气品质。 因为屋顶天窗让阳光洒入室内,会使室内的温度也跟著上升,因此在装置天窗时,必须考虑到天窗的尺寸大小及所需安装的位置。一般说来,天窗尺寸大小要考虑到所需照明区域周边窗户的多寡,如果周边窗户少,则天窗尺寸最好不大於该照明区域的15%楼板面积;如果周边窗户多,则天窗尺寸最好不大於该照明区域的5%楼板面积。天窗的位置,如果是面向北方,则会得到较平均的照明但平均温度较低;如果是面向东方,在早上会得到最大的照明及太阳光热能;如果是面向西方,在下午时会得到最大的照明及太阳光热能;如果是面向南方,则会得到最大的平均照明及太阳光热能,但是在夏天时,室内会显的特别热。 好品质的天窗须具备有良好的水密性、气密性、保温性好及免维护性这四个特色。水密性好,能将雨水完全的隔绝於室外。气密性好,以防止室外的冷空气经由天窗玻璃传导至室内与热空气接触,形成冷凝水滴置室内。保温性好,可减低室内的热能经由天窗的周边流失於室外。免维护性,是指好的天窗品质不因外在气候的影响而退色生銹,只需用清水清洗即可洁净如新。 目前常见的天窗玻璃材质有塑胶玻璃与安全玻璃两种。塑胶玻璃通常是压克力(acrylics)材质,其玻璃表面容易被尖锐物品刮伤,且在太阳光照射下容易变脆、变颜色及提早老化,在保养上需要特别注意。安全玻璃有较好的耐久性及安全性,在异物撞击之下可提供较好的保护。 屋顶天窗的施工,需要在屋顶及天花板各开一个天窗口并且在这两者之间的周边封闭成一个墙竖井,让阳光通过。在屋顶及天花板开口的部分,一定要做专业上的结构补强,不单单只在屋顶及天花板挖一个安装孔而已。在墙竖井的部份,一定要有完整的蒸气阻绝层及保温棉,以防室内热空气经由墙竖井流入阁楼(attic) 内。天窗安装时应高凸於斜屋顶4英寸高,或高凸於平屋顶8英寸高,并在开口的周边,确实安装防雨水导水片(flashings),严防雨水及湿气侵入室内。 屋顶天窗在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.天窗清洁:如果天窗脏了,请使用中性的清洁剂,以干净的布沾湿擦拭玻璃;擦拭时不可用力过猛,以免刮伤玻璃表面,特别是塑胶玻璃。对於用强力水柱清洗天窗,应要避免;以免强力水压损坏玻璃,尤其是玻璃老化时。天窗的上方的导水片(flashing),容易堆积树叶、长青苔妨碍排水,建议定期清理干净。 2.水密性检查:下大雨后进入阁楼内,把天窗墙竖井周边的保温棉拿开(检查完毕,请把保温棉装回去),检查天窗顶部四周与房顶交接的位置是否有水痕。如果有水痕产生,很可能天窗的导水片安装不确实或是有松动了,让雨水渗进来。天窗导水片的检查需要爬上房顶,建议请专人检查。 3.气密性检查:站在天窗底下,仔细检查墙竖井底部四周的天花板是否有水痕,如有水痕很可能是墙竖井的蒸气阻绝层(透明的聚乙烯塑料薄膜,厚度约0.15毫米)没有封闭完整,让阁楼内的冷空气排入室内与热空气接触,形成冷凝水在墙竖井及其底部产生水痕。当然也有能是天窗漏水所造成的。 4.保温性检查:站在天窗底下,目视检查天窗双层的玻璃之间是否有起雾现象或冷凝水产生。如果有的话,那表示天窗玻璃可能因异物的撞击而产生细微裂缝或老化问题使得惰性气体逸出,因此室内的热空气与室外冷空气接触在天窗双层玻璃之间产生冷凝水。如果要完全处理此状况,最好重新安装高品质的天窗。有些天窗是单层玻璃的,因此在冬季时有冷凝水的产生是无法避免的。 5.墙竖井湿气检查:如果天窗墙竖井四周有掉油漆或潮湿的现象,那表示此区域的湿气很高,需加强此区域的通风以降低湿气。此状况通常发生浴室较多,使用浴室时开启抽风扇可改善此情况。

房屋保养漫谈(二十四)—食物绞碎机(Food waste disposers)

房屋保养漫谈(二十四)—食物绞碎机(Food waste disposers)

房屋保养漫谈(二十四)—食物绞碎机(Food waste disposers)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

食物绞碎机安装於厨房水槽的下方,与水槽排水口相连,启动开关通常设於离水槽不远的墙壁上或水槽的下方橱柜内。食物绞碎机马力大小约 1/3hp ~ 1hp之间,每分钟之转速约一至二千转,凭藉著高转速可瞬间将食物菜肴碾磨成细微颗粒,顺著水流排入排水管。因此食物搅碎机可大幅度地减低剩菜剩饭处理的烦恼及食物倒进垃圾筒孳生细菌所造成的冲击,对保持清洁卫生的环境有很大的贡献。 食物绞碎机的正确使用方法如下:a. 将水槽塞盖拿起 b.打开冷水水龙头 c. 启动食物绞碎机 d. 把食物菜肴倒入食物绞碎机中 e. 让食物绞碎机运转,直到听到马达转动的声音及水流声音,通常约10~20秒之间 f. 关闭食物绞碎机 g. 让水流继续流10 ~20秒之后,再关闭水龙头以方便所碾磨成的细微颗粒,可顺利随著水流排入排水管中。 由於食物绞碎机是设计用来搅碎一般的菜肴及鸡、鸭、鱼等细小骨头,因此禁止将大骨头、牡蛎壳、金属或塑胶类物品放入搅碎,以免损坏机体。对於大量的油脂及高纤维食物也禁止用食物绞碎机处理,因为大量的油脂及高纤维食物颗粒,很容易阻塞排水管。 食物绞碎机在一般使用保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.禁止在食物搅碎机运转时,将热水倒入:因为用冷水可以保持油脂类食物於凝固状态,方便被搅碎及被水冲入排水管中排走。如果用热水,会让油脂溶解而沾黏机器,不易清洁且容易产生异味。 2.每个月定期清洗:用中性清洁剂及软的长刷清洗食物绞碎机内部。请勿用硷性或其他化学清洁剂,以免腐蚀损坏机具零件。 3.食物绞碎机有异味时:可用微温的水加入苏打粉,一边倒入食物绞碎机中,一边开启搅动绞碎机。可将绞碎机内部残留的食物碎渣清除干净,苏打粉可以清除机具内的异味。 4.运转时噪音过大:食物绞碎机在运转的过程中有很大的噪音产生时,很有可能是有坚硬物品掉入。先关闭绞碎机及水龙头,等机器停止后,用长的夹子检查并取出异物。如果没有异物,再检查绞碎机本体是否松动而造成的噪音。 5.食物绞碎机不工作:食物绞碎机的马达在电力过载或有硬勿掉入其中而造成卡机时,会自动停止转动。遇到此情形时,请先关闭机器及水流,等几分钟后,再按下在机器底部的红色启动按钮,再开启机器。如果仍然没有运转,请再检查机器的研磨转盘是否有异物卡住,有关於研磨转盘的松动或转紧固定,请参照厂商使用手册。或是到配电箱处检查食物绞碎机的线路是否有断电,造成绞碎机不工作。 6.定期检查食物绞碎机之固定是否松动及其所连接的排水管线是否有漏水。

房屋保养漫谈(二十五)—抽油烟机(Range Hoods)

房屋保养漫谈(二十五)—抽油烟机(Range Hoods)

房屋保养漫谈(二十五)—抽油烟机(Range Hoods)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

选购与配置一台合适的抽油烟机,可说是整个厨房的规划重点之一;除了要能与橱柜作适当的搭配外,还要能真正发挥其排烟的功能。根据研究报导,中式的炒菜油烟多,每炒一样菜等於吸了好几根香烟的量,为了家庭主妇的健康与辛劳,选购好的抽油烟机是很重要的课题。 目前常见的抽油烟机的种类繁多、造型新颖奇特。为了避免买了一台中看不中用的抽油烟机,以下几点建议提供参考:a. 抽油烟机的大小最好能完全涵盖整个炉台(range),无论使用任何一个炉头,油烟都能吸得到。有些抽油烟机前后涵盖宽度不够,建议炒菜时,使用后面的炉头,抽油烟的效果会比较好。b. 底盘油烟罩一定要有深度,底盘深度越大,罩油烟的程度越佳,其抽油烟的效能就越好。如果油烟罩太浅,油烟很大时会往两边外逸。c. 中式的炒菜油烟很大,因此建议抽油烟马达的能力最好有 400cfm(每分钟有400立方尺油烟的吸力)。如果炒菜的油烟不大的家庭选择200~300cmf抽油烟机就应该够用了。d. 噪音值越低越好,最好低於65分贝以下。 抽油烟机如果要发挥其最大效果,在安装的细节上是不可忽视的。一般说来,抽油烟机的装置最佳高度,最好离琉理台面约65~75公分,如果装设得太高,集烟排烟的效果就不佳,如果装设得太低,在烹饪做菜时,则会挡住视线。所抽的油烟最好直接排到室外,排烟管的总长度愈短愈好,其总长度不宜超高5公尺,并尽量避免使用波浪型的圆管,因为不平滑的管径表面会增大阻碍排烟效果。排烟管转弯处不宜超过3处,每一个转弯处会减弱排烟能力;每增加一处转弯管等於增加1.5公尺的水平排烟长度。例如,一个抽油烟机其水平排烟长度2公尺长,垂直长度1公尺长并有1处转弯管,其总排烟长度为2 + 1 + 1.5=4.5公尺。由於长时间使用抽油烟机会使机体内充满油污,除了影响排烟效果外,亦成了妨碍身体健康的污染源,因此不要忘记需要定期清洁保养。 抽油烟机在一般使用保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.使用抽油烟机时,请微开窗户:油烟机风扇马达转动时,会对室内产生负风压力(将室内空气吸出室外的吸力),因此需要打开窗户平衡负风压,使油烟 机正常工作。如果有负风压产生,负风压力会对正在燃烧中的开放式壁炉造成火焰往炉外烧及燃烧的废气往室内排放的危险。如果家中有开放式壁炉并且正在使用中,使用抽油烟机时,一定要打开窗户平衡负风压力,以降低对壁炉的影响。 2.两个排风扇都开启:双排烟风扇抽油烟机,使用时建议两个排风扇都开启。如果只开启一个排风扇,则因油烟罩内的抽吸力量不均匀,油烟会向未启动的那一侧逸散出来。 3.清洁抽油烟机机体:用干布沾湿中性清洁剂擦拭机体外壳及内部,对於边框难处理的地方,用旧的牙刷沾清洁剂刷洗。对於难刷除的油污,勿用钢刷或坚硬物体刮除之,以免刮伤机体。 4.清洁油网:抽油烟机的油网,请定期拆卸并喷上清洁剂或浸泡在清洁剂中约十分钟,等清洁剂完全渗透后再用清水冲洗。晾干清洁后的油网,才能装回抽油烟机,以免油网未干其水滴滴到炉台上。 5.清洁风扇叶轮:厨房油烟是藉著风扇叶轮旋转产生的吸力排到室外,因此风扇叶轮容易积存油垢。如果长时间不清洗,油垢愈积愈厚,会增加马达转动的阻力,噪音增大,出现滴油垢现象。清洁叶轮时,建议先在炉台上铺一层报纸(防油垢滴到炉台),开启抽油烟机(低转速),由下往叶轮上喷清洁剂,转动几分钟后,在用温热水喷上叶轮,让已溶解的油垢流到集油杯中,最后清洗集油杯。可多做几次以达最好效果。 6.清洁集油杯:集油杯中的油垢先挖除大半后,用热水或清洁剂浸泡,再清洗干净。如果要保持油垢不沾黏集油杯,可以在洗净后的集油杯内铺上一层保鲜膜,包住油杯底部,等下次油杯要清洗时,连同保鲜膜一同丢弃,省下清洁工作。 7.检查排烟管是否有油烟倒灌室内:用手放在排烟管的接头处,检查是否有油烟散逸入室内。 8.检查排烟管线及其周边的区域是否有水痕:与排烟管连接的室外排气口盖,如果有破损或掉落时,室外冷气会倒灌入排烟管内与热油烟接触,而产生冷凝水使排烟管生锈及水滴到天花板或吊厨上。

房屋保养漫谈(二十六)—洗碗机(Dish Washers)

房屋保养漫谈(二十六)—洗碗机(Dish Washers)

房屋保养漫谈(二十六)—洗碗机(Dish Washers)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

家庭主妇们挥汗淋漓下厨煮菜,一顿丰盛晚餐后,面对著成堆的碗盘,油腻腻湿答答的画面总是让人退避三舍。由於新时代的厨房好帮手-洗碗机的产生,这种简单的洗碗任务就交给洗碗机代劳,并可将多余的时间用於饭后散步、强健身体、家庭气氛更加融洽。 洗碗机是采用完全封闭式热循环洗涤,以高压将热水经由上下层的冲洗转动棒之喷口射出,做间歇性与辐射式洗涤餐具,再以清水彻底冲洗餐具,完全不用抹布,完全切断细菌传播的途径; 采用专门的洗涤剂清洗餐具,可以杀死大肠杆菌、葡萄球菌等病菌病毒; 餐具洗涤后直接烘干,无水渍斑痕留在餐具上,使餐具更光洁,因此在北美地区早已普及使用了。 在选购洗碗机时,除了考虑价格及容量大小外,最重要的还要考虑它的洗净功能、每次洗碗时水的使用量(通常约在12-20公升以下)、耗电瓦数(约1200瓦)、运转噪音值(洗碗机工作噪音以不超过50分贝为宜)、上下层碗篮的配置是否符合需求、按钮开关是否容易操作或过於复查、过滤网拆卸清洗是否容易。 洗碗机要发挥的100%效能的话,安装工作需要有非常专业的设计,从进水排水的位置,洗涤剂的选择,电线及水管的设计安装,都须要做全盘考虑才能达到。通常洗碗碟机的安装应靠近厨房水槽以方便於进水管和废水排水管的配置并且要远离炉头等热源,避免影响机体正常工作;废水排水管的位置愈接近厨房台面愈好,因为厨房水槽排水管阻塞时,会使得废水倒流入洗碗机内;为了保证进水管、排水管正常进水、排水,摆放水管时应力求畅顺,防止折弯或迂回打结且不要用重物重压;电线安装方面,必须接上地线,以确保使用者安全。 洗碗机在一般使用保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.清洁保养:洗碗机的清洁保养工作很容易,平时用干布及清水清洁洗碗机的内部、门缝处即可。定期清洗过滤器上的食物残渣和沉积物,以防止堵塞排水管或发出臭味。因水质硬度的影响,在转动冲洗棒的喷水口附近多少会有白色沉淀物产生,阻塞了热水喷出效果,所以需定期刷洗清理。进行清洁工作时,注意控制面板开关勿被水淋湿,以免漏电伤人。 2.防止过滤网堵塞:洗碗机有过滤菜渣饭粒的功能,但残羹剩菜仍应先清理掉,再放入洗碗机为宜。如果洗碗机工作时,餐具夹带骨头或热水也难溶解的稠汁,容易堵塞过滤网或妨碍排水及冲洗棒旋转,影响洗涤效果、缩短洗碗机的寿命。 3.餐具放置:餐具摆置的方式也会直接影响清洁效果,因为有的洗碗机只有下层有转动喷水冲洗棒,如果在下层放置了大型碗盘挡住了往上冲洗的热水,那放置在上层的餐具就冲洗不到,难以清洗干净。妥善放置碗盘,避免露出篮架外及互相碰触,且把杯口碗口盘面都朝下以免洗涤完后碗杯装满了水。比较小的杯子、汤匙、刀叉等器具要避免掉落触及底部加热铁圈或阻碍了冲洗棒的旋转,如有必要可使用小容器篮盛装这些小器具。碗盘放入洗碗机前,如果用清水略为冲洗一下,洗得会更干净。竹制或木制餐具会因烘干而变形,有金属花饰的电镀碗盘或银器或铝制品放入洗碗机洗涤会褪色,建议改用手洗为宜。 4.使用专用洗涤剂:为了更好地洗净餐具,消除碗盘上的水斑,请采用专用的洗碗机洗涤剂,不可用一般的碗盘清洗液来代替,以免洗成一堆泡沫在洗碗机内。专用洗涤剂有低泡沫及高硷性的特性,因此不适合用於手工洗涤碗盘,以免灼伤皮肤。 5. 自然风干节能:洗碗机在烘干餐具时,要耗费电能。如果清洗工作完成后,打开洗碗机的门,采用自然通风干燥碗盘的话,这样可以降低能源使用。

房屋保养漫谈(二十七)—房屋中的霉菌 (Mildew)

房屋保养漫谈(二十七)—房屋中的霉菌 (Mildew)

房屋保养漫谈(二十七)—房屋中的霉菌 (Mildew)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

霉菌是属於微生物的一种,一种无法自行行光合作用的植物,因此霉菌为了生存必须靠分解所寄居物体的养分来成长,待其吸收足够的养分之后,孢子囊会在菌丝顶端形成,当孢子成熟后孢子囊壁会裂开,孢子便会随著气流在空气中飘荡,找寻适合的成长的环境。 霉菌的生长一定要有以下三个条件配合;A. 获取充足养分:从所寄生的物体以获取生长所需的养分。B. 温暖温度:霉菌适合生长在气温约摄氏 15 ~ 20 度。C.潮湿环境:相对湿度约60~90%的环境。一旦霉菌开始寄居繁殖后,就会很快成熟并将其孢子散播到室内各个地方,并可能对食品卫生、建筑物安全、人体健康产生影响。 对食品卫生的影响:食物中若有霉菌寄居繁殖,就会产生毒素,使食物腐败并且发出臭味。对建筑物安全的影响:霉菌依附在建筑物之木材构件上,会使得材料变质、劣化、腐坏而降低其力学性质,失去原有功能。地毯类材料会因寄居大量霉菌使得颜色变黑。浴室磁砖的沟缝处及粉刷壁面会因霉菌繁殖,产生破坏掉落的情形。对人体健康的影响:霉菌会随著人的呼吸进去人体内部器官,如果对菌类有高度敏感的人,只要吸入少量的霉菌就可能引发极大的过敏反应。霉菌对人体健康的影响有气喘发作、过敏反应、头痛、疲倦、过敏性鼻炎、记忆力减退、感冒、结膜炎、角膜炎、皮肤炎、肠胃炎等。飘浮在空气中之霉菌孢子,如果著降落在人体皮肤粘膜或伤口上,会造成感染。如果发现霉菌时没有及时处理,等到大量成长破坏时,我们身体健康可能早已经受到影响,一些慢性的疾病或身体机能衰退可能已经开始产生了,等到那时再处理可就事倍功半了。 霉菌预防在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.加强通风,降低湿气:厨房做菜时一定要开启抽油烟机,将所产生的大量油烟湿气排除到室外。每次沐浴时,浴室会充满过多水蒸气,浴室抽风机一定要开启,盥洗完毕后浴室抽风机应持续开启直到湿气完全抽除。如果家中是配置热风式暖器系统,在夏天不用暖器时,应将暖器系统风扇(鼓风机)设定为开启,让风扇持续运转,以流通室内空气降低湿气。 2.加强除湿,保持干燥:由於霉菌容易在黑暗潮湿的地方大量繁殖,所以房间应该要适度地打开窗帘让阳光进入并保持室内的干燥。衣橱间因长期关闭所以湿气较重,可於衣橱间内放置吸收湿气的物品,以降低湿气。如果在浴室地板上有铺设地毯,应该移除以防吸收大量湿气。下雨天时,应将潮湿雨具放置於室外。如果家中有配置湿气控制器(控制浴室抽风机运转),可在冬季时将室内湿度设定於至百分之四十至五十,在夏季时则设定至百分之四十至六十。只要室内的湿气低於百分之六十以下,则霉菌不易生存。 3.杜绝漏水,防止霉菌:有漏水的地方湿气很高,一定会长霉菌,因此须定期检查室内各送水管及排水管是否有漏水。尤其浴室、厨房、洗衣间及浴缸下方的天花板,是很有可能漏水的区域。有的房屋窗户是单层玻璃,在冬季时会在窗户玻璃及窗框上有冷凝水形成,容易在窗框下方有霉菌产生,因此要加强注意窗户的排水功能,勿让灰尘阻塞了窗户排水口。 4.地下室或矮层空间(crawl space)是否潮湿:定期检查地下室或矮层空间周边基础墙壁或石膏板(dry walls)是否受潮变颜色。如果地下室的地毯与周边基础墙壁交接处有颜色变黑的现象,很有能地下室通风不良所导致或是室外的湿气已经侵入室内了。当房屋基础版四周的地下雨水排水管(drain piping)被阻塞,下雨时室外雨水无法顺利排除,会经由基础墙与基础版的交界处,倒流至室内。在下雨天时,搬开室外的集水井(catch basin)盖,检查雨水排水管是否有排水,如果没有排水或是排水量很少那表示雨水排水管已经塞住了,需请专业人士检查修复。有些老房子的集水井设置於室内,请加盖以降低湿气。

房屋保养漫谈(二十八)—中央冷气系统

房屋保养漫谈(二十八)—中央冷气系统

房屋保养漫谈(二十八)—中央冷气系统(Central Air Conditioning System)
撰文:枫叶验屋 徐扬胜

虽然温哥华的高温夏季不会很长,但有时摄氏三十几度的气候,也常使人消受不了,如果房屋配置有冷气系统那是非常地快活惬意。 中央冷气系统基本上是由压缩机、冷却机组(condenser coil & fan)、膨胀节流阀(expansion device)及室内蒸发器(evaporator coil)所组成,并由铜管将这四大组件按著压缩机、冷却机组、膨胀节流阀及室内蒸发器之顺序连成一个封闭系统。系统内会灌入一定量的冷凝剂(Freon),冷凝剂是一种无色无臭无毒的气体,一般主要冷凝剂为 Freon 22,因为冷凝剂 Freon 22会对臭氧层造成影响,现在有些冷气系统已经采用新型的环保型冷凝剂。 中央冷气系统其制冷工作原理为,压缩机将低温低压的冷凝剂气体吸入,压缩成高温高压的冷凝剂气体,然后冷凝剂气体进入冷却机组,经由室外风扇或冷却水把冷凝剂中的热能减低,散热成液体,此冷凝剂液体会经过膨胀节流阀,降低压力和温度成为低温低压液体,再次进入室内蒸发器并吸收周遭空气的热量,使空气变冷再吹送到室内各个空间。此时的冷凝剂又成为低温低压的气体,又再次进入压缩机,如此压缩—冷凝—节流—蒸发反覆循环,冷凝剂不断的带走室内空气的热量,进而降低了室内温度。 压缩机是冷气系统的心脏,一般使用年限约为15年,因为在运转中会产生噪音,所以与冷凝机组组成室外机,设置於室外,并连接上专属线路接线至总配电箱。室外机设置时,要保持平稳与地面倾斜度不可超过10度,否则会影响压缩机的正常操作。放置室外机的地面最好由混凝土浇置而成,稳固耐用。 蒸发器与膨胀节流阀组合成室内机,设置於室内(例如阁楼)。如果房屋有热风式暖气系统,室内机则通常会设置在煤气锅炉上方,与暖气系统共同使用管道,否则冷气系统需要另外配置送风及回风管道,且送风及回风管道要包覆保温材料以免形冷凝水依附在管道上。 在此能源高消费的世代,选择高能源效率的冷气系统及正确的设定温度是很重要的。选择EER值愈高的冷气系统则愈省电(EER=冷房能力/使用电力),目前冷气机的EER值都有10以上。温度的设定一般说来,使用冷气时之室内温度若设定於25~27°C之间及相对湿度保持在40-60%,是相当清爽舒适的。冷气系统温度设定每提高 1°C 之设定,可节省约 6%的冷气电费。如果当我们使用冷气时又加上电风扇吹,我们会有温度下降 3°C的感觉,所以当我们将冷气系统的温度设定在27°C时,再加上1台电扇时,可得到原先冷气设定在24°C的效果,以及可以节省18%之冷气电费。 在选择冷气机时并不是冷气吨数愈大愈好,因为选用的冷气机冷冻吨数太大,压缩机会频繁启动,比较耗电,而且减损压缩机寿命。一般概估冷气机冷冻吨数的方法是室内楼地板面积每壹千平方尺约等於一冷冻吨,如果室内面积约三千平方尺(不包含车库面积),就要选择约三冷冻吨的冷气机。如果是老房子,因为其保暖及气密性不佳,室内楼地板面积每七百平方尺约等於一冷冻吨。详细计算,最好请教专业人员,依据窗户面积大小、位置、阳光西晒及房屋保暖及气密性等因素,作周密考虑。 中央空调系统在一般保养上要注意的事项如下,提供各位读者参考: 1.启动冷气系统时要注意室外门窗要关紧,勿让冷气外流,浪费能源。 2.当室外温度低於18℃时,不要启动冷气系统,以免压缩机容易损坏。 3.如果遇到停电导致系统关闭,应等5分钟的时间,让压缩机里的高压冷凝剂气体消降下来,才能重新启动,否则压缩机容易受损。 4.如果冷气系统长期关闭电源后,要再次重新使用时,须开启电源12~24小时后,等压缩机底部的油槽加热器(sump heater or crankcase heater)热了,可以对冷凝剂气体加热时,才能经由设定冷气调温器来启动系统,否则压缩机容易受损。 5.室外机风扇进气口(前方或侧方)及热气排风口(上方),不可被杂物或树叶等遮盖,阻碍冷却机组的正常运作,造成制冷效果不彰或压缩机损坏。 6.检查室内机到室外机之间(尤其是室外部份)铜管上的保温套管是否损坏 : 如果保温套管损坏,会造成铜管内冷凝剂气体吸收过多的空气中热量,而转变成液体状(铜管外也会有冷凝水依附在上面),进而影响压缩机的正常运作,因为压缩机是压缩气体不适合压缩液体。 7.检查系统中各管路有无裂缝、破损、结霜或结露的情形,接头连接处有无泄漏迹象,凡是有泄漏处就会有油污,请仔细检查。 8.检查室内机底部的接水盘及排水管(将蒸发制冷所产生的冷凝水排至室外),是否有长青苔、阻塞了排水并倒流滴到室内。有的室内机设置於阁楼内,因此上阁楼时,要脚踏在屋顶桁架上,而不是踏在天花板上。 9.系统运作时,仔细听压缩机、风扇运转声音是否正常,有无杂音或是噪音过大现象或有闻到焦糊味。如果有,要立即停机维修。风扇轴承建议每年定期上油保养。 10.冷气系统的空气过滤网应该依使用说明定期清洗,保持通风良好,如果长期不清洁,则灰尘加上冷气内的湿度,空气中的菌类及尘螨就易於滋生危害身体健康,而且蒸发器容易有结霜现象,影响制冷的效果。